전세사기 피해자 인정 요건, 보증금 5억 대항력 다수피해

전세사기피해자로 인정받으려면 특별법이 정한 네 가지 요건을 종합적으로 충족해야 합니다. ① 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받았을 것(임차권등기를 마친 경우 포함), ② 임차보증금이 5억원 이하일 것(시·도별 여건에 따라 2억원 범위에서 상향 가능), ③ 임대인의 파산·회생, 주택의 경매·공매, 임차보증금 미반환 등으로 다수의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 우려가 있을 것, ④ 임대인의 기망이나 보증금을 반환할 능력이 없는 자에게 주택을 양도하는 등 전세사기 의도가 있다고 볼 상당한 이유가 있을 것입니다. 이를 전세사기피해지원위원회가 심의해 결정합니다.

본 내용은 국가법령정보·생활법령 자료에 기반합니다.

기본 요건은 임차보증금 5억원 이하입니다. 다만 시·도별 여건과 피해자의 사정 등을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있어, 지역에 따라 최대 7억원까지 인정될 수 있습니다.

즉 보증금이 5억원을 조금 넘더라도 지역 기준에 따라 대상이 될 수 있으므로 미리 포기하지 말고 확인하는 것이 좋습니다. 보증금 기준은 전세사기 피해가 주로 발생하는 보증금 규모를 반영한 것입니다.

본인 보증금이 기준에 해당하는지는 거주지 시·도나 HUG에서 확인하세요.

본 내용은 국가법령정보 자료에 기반합니다.

네. 대항력(주택을 실제로 인도받아 살면서 전입신고를 한 상태)과 확정일자는 피해자 인정의 기본 요건입니다.

대항력과 확정일자를 갖춰야 경매·공매에서 보증금을 일부라도 배당받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생기기 때문입니다. 임차권등기를 마친 경우도 인정됩니다.

만약 전입신고나 확정일자를 받지 않았다면 권리 보호가 약해 피해 회복이 어려울 수 있습니다. 따라서 전세 계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다.

본인 대항력·확정일자 상태가 요건에 맞는지는 시·도나 HUG에서 확인하세요.

본 내용은 생활법령·국가법령정보 자료에 기반합니다.

③ 다수 피해 요건은 한 임대인(또는 관련자)에게서 여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 우려가 있는 경우를 말합니다. ④ 사기 의도 요건은 임대인이 보증금을 반환할 의사·능력이 없으면서 임차인을 속였거나(기망), 반환 능력이 없는 사람에게 주택을 넘겨 다수 피해를 의도한 정황 등 전세사기로 볼 만한 상당한 이유가 있는 경우입니다. 단순한 임대인의 자금 사정 악화와 구분되며, 깡통전세·동시진행 등 조직적 사기 정황이 고려됩니다.

이런 정황은 위원회가 자료를 종합해 판단하므로, 피해 사실과 정황을 보여 주는 자료를 갖춰 신청하는 것이 중요합니다.

본 내용은 국가법령정보 자료에 기반합니다.

특별법은 모든 요건을 충족한 "전세사기피해자" 외에, 일부 요건을 충족한 경우 일부 지원을 받을 수 있는 "전세사기피해자등" 범주도 두고 있습니다. 예를 들어 사기 의도 입증이 충분하지 않더라도 경·공매가 진행 중인 피해 임차인이라면 일정 지원(경·공매 지원 등)을 받을 수 있는 경우가 있습니다.

즉 "완벽히 요건을 못 맞춰서 아무 지원도 못 받는다"고 단정하지 말고, 본인이 어떤 범주에 해당하는지 신청해 판단받는 것이 좋습니다. 정확한 적용 범주와 가능한 지원은 시·도나 HUG(☎1566-9009)에서 확인하세요.

본 내용은 국가법령정보·국토교통부 자료에 기반합니다.

네. 임대인이 단순히 자금 사정이 나빠져 보증금을 늦게 돌려주는 경우는 전세사기 피해자 요건의 "사기 의도"와 구분됩니다.

특별법은 처음부터 보증금을 반환할 의사·능력 없이 임차인을 속이거나, 다수 피해를 의도한 조직적 사기 정황이 있는 경우를 대상으로 합니다. 다만 단순 미반환이라도 보증금을 돌려받기 위한 임차권등기, 보증금반환소송, 전세보증금반환보증(가입한 경우 HUG 등) 절차를 활용할 수 있습니다.

본인 사안이 전세사기 피해에 해당하는지 애매하면 HUG 전세피해지원센터나 지자체에 상담해 판단받는 것이 좋습니다.

본 내용은 국가법령정보·생활법령 자료에 기반합니다.

본인이 전세사기 피해자 요건에 해당하는지는 거주지 관할 시·도나 HUG 전세피해지원센터(☎1566-9009)에서 상담받아 확인할 수 있습니다. 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서도 안내와 신청이 가능합니다.

요건이 복합적이고 사기 의도·다수 피해 판단이 까다로우므로, 임대차계약서·전입·확정일자 자료, 경·공매 진행 자료, 피해 정황 자료 등을 갖춰 상담하면 정확합니다. 스스로 "안 될 것 같다"고 포기하기보다 신청해 위원회의 판단을 받는 것이 좋습니다.

본 내용은 국토교통부·HUG 자료에 기반합니다.