내 땅 토지이용계획 열람하고 농지·산지 전용 조건 확인하는 법

국토교통부 토지이음에서 무료로 열람합니다. 토지이용계획 열람 메뉴에 주소를 넣으면 그 필지의 용도지역과 용도지구, 적용되는 행위제한이 표시됩니다.

농지나 임야를 사서 무언가를 짓겠다는 계획은 전부 이 화면에서 출발해야 합니다. 같은 농지라도 도시지역에 있는지 계획관리지역에 있는지에 따라 허가가 필요한지 협의로 되는지가 달라지고, 산지도 보전산지인지 준보전산지인지에 따라 전용 가능성이 크게 갈리기 때문입니다.

토지이음은 규제법령집과 규제안내서, 쉬운 규제안내서도 함께 제공하므로 열람 결과에 나온 규제 이름을 그대로 찾아보면 됩니다. 도시계획 열람 메뉴로 도시·군계획시설 결정 여부도 확인할 수 있습니다.

* 출처: 국토교통부 토지이음

원칙은 허가입니다. 농지법 제34조제1항은 농지를 전용하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다고 정하고 있습니다.

여기서 허가에는 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의도 포함됩니다. 그리고 한 번 허가를 받았다고 끝이 아니어서, 허가받은 농지의 면적이나 경계 등 대통령령으로 정하는 중요 사항을 변경하려는 경우에도 다시 허가를 받아야 합니다.

설계를 바꾸다 면적이 달라지는 상황이 흔한데 이때 변경허가를 빠뜨리면 무단 전용이 됩니다. 다만 예외가 있어서 도시지역이나 계획관리지역에 있는 농지로서 협의를 거친 농지, 농지전용신고를 하고 전용하는 경우 등은 허가 대상에서 빠집니다.

* 출처: 「농지법」 제34조

행정기관이 계획을 세울 때 미리 협의합니다. 농지법 제34조제2항은 주무부장관이나 지방자치단체의 장이 일정한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관과 미리 농지전용에 관한 협의를 하여야 한다고 정합니다.

도시지역에 주거지역이나 상업지역, 공업지역을 지정하거나 도시·군계획시설을 결정할 때 그 예정지에 농지가 포함된 경우가 대표적입니다. 다만 이미 지정된 주거·상업·공업지역을 다른 지역으로 변경하거나 이미 지정된 그 지역에 도시·군계획시설을 결정하는 경우는 제외됩니다.

계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때 예정지에 농지가 포함된 경우, 도시지역 녹지지역과 개발제한구역의 농지에 개발행위허가나 형질변경허가를 하는 경우도 협의 대상입니다.

* 출처: 「농지법」 제34조제2항

산지관리법이 따로 적용됩니다. 산지관리법 제14조제1항은 산지전용을 하려는 자가 그 용도를 정하여 대통령령으로 정하는 산지의 종류 및 면적 등의 구분에 따라 산림청장등의 허가를 받아야 한다고 정하고 있습니다.

농지와 마찬가지로 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 허가가 필요합니다. 다만 농림축산식품부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 산림청장등에게 신고하는 것으로 갈음할 수 있어 농지보다 유연한 부분이 있습니다.

여기서 핵심은 산지의 종류입니다. 산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉘고 보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 갈리는데, 어느 쪽이냐에 따라 전용 가능성과 허용 행위가 크게 달라집니다.

이것도 토지이음에서 확인합니다.

* 출처: 「농지법」 제34조 · 「산지관리법」 제14조

산지는 자동으로 수리된 것으로 봅니다. 산지관리법 제14조제2항은 산림청장등이 변경신고를 받은 날부터 25일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다고 정하고 있습니다.

그리고 제3항은 그 기간 내에 신고수리 여부나 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다고 규정합니다. 민원 처리 법령에 따라 처리기간이 연장되거나 재연장된 경우에는 그 처리기간이 기준이 됩니다.

이를 수리간주 규정이라고 하며 2019년 12월에 신설됐습니다. 행정청이 답을 미루는 것만으로 신고인이 무한정 기다리게 되는 상황을 막기 위한 장치이므로, 신고 접수일과 통지 여부를 기록해 두는 것이 좋습니다.

* 출처: 「산지관리법」 제14조제2항·제3항

순서가 있습니다. 첫째로 토지이음에서 용도지역과 행위제한을 확인해 애초에 원하는 용도가 가능한 땅인지 봅니다.

둘째로 농지라면 도시지역이나 계획관리지역에 속하는지, 임야라면 보전산지인지 준보전산지인지를 확인해 허가와 협의, 신고 중 어느 절차인지 가늠합니다. 셋째로 전용에 따르는 부담금을 계산에 넣습니다.

농지는 농지보전부담금, 산지는 대체산림자원조성비가 붙고 복구비 예치까지 필요할 수 있어 토지 가격만 보고 판단하면 예산이 어긋납니다. 넷째로 실제 신청은 관할 시·군·구에 하게 되므로 구체적인 기준과 필요 서류는 담당 부서에 확인하는 것이 확실합니다.

토지이음 열람 결과를 출력해 가면 상담이 훨씬 빨라집니다.

* 출처: 국토교통부 토지이음 · 「농지법」 · 「산지관리법」

원상복구 의무가 따라옵니다. 농지법과 산지관리법 모두 무단 전용에 대해 복구 의무를 두고 있으며, 찾기쉬운 생활법령정보는 농지전용 항목에서 불법 사용과 지목변경, 취소 사유와 취소 절차, 농지 복구와 복구계획, 복구비용을 별도 항목으로 다루고 있습니다.

산지전용 항목에서도 산지전용허가취소와 중지명령, 중간복구, 산지복구공사, 대집행, 하자보수보증금이 열거되어 있습니다. 대집행이란 행정청이 대신 복구하고 그 비용을 청구하는 것을 말합니다.

흥미로운 점은 농지법 제34조제1항제4호가 산지전용허가나 신고 없이 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우를 농지전용허가 대상에서 제외한다는 것입니다. 즉 원상복구는 허가 없이 할 수 있게 길을 열어둔 셈입니다.

* 출처: 「농지법」 제34조 · 찾기쉬운 생활법령정보 농지전용·산지전용

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