임대차 중개보수 계산, 요율부터 분쟁 처리까지

임대차 중개보수는 거래금액이 어느 구간에 드는지부터 가린 다음, 그 구간의 상한요율을 거래금액에 적용하는 순서로 계산합니다. 이렇게 나온 금액이 한도액보다 크면 한도액의 범위 안에서만 내면 되고, 한도액이 없는 구간은 요율로 나온 금액이 그대로 상한이 되는데요.

이 계산은 임대인 몫과 임차인 몫을 따로 하는 것이어서, 양쪽이 요율과 한도액 안에서 각각 냅니다. 주택과 다른 용도가 섞인 건물이라도 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택으로 보고 계산하죠.

집이 있는 곳과 중개사무소가 있는 곳의 시·도가 다르면, 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례가 기준이 됩니다. 구간을 맞춰 볼 표는 멀리 있지 않습니다.

개업공인중개사는 중개보수·실비의 요율과 한도액 표를 사무소 안 보기 쉬운 곳에 게시해야 하고, 중개보수·실비의 금액과 그 산출내역도 설명해야 할 사항에 들어 있습니다. 내야 할 때는 중개사와 맺은 약정을 따르며, 약정이 없을 때는 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기입니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수, 부동산 중개보수 산정) (2026-10-10 확인)

표는 임대차 거래금액 구간별 상한요율과 한도액입니다. 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례(서울특별시조례 제8585호) 별표 1의 임대차 구간별 요율과 한도액이 공인중개사법 시행규칙 표와 같아서, 중개사무소가 서울에 있다면 이 표가 그대로 기준이 되는데요.

이 조례는 2022년 12월 30일부터 시행되고 있습니다. 표를 읽을 때는 구간 경계를 눈여겨보세요.

'이상'과 '미만'으로 나뉘어 있어 경계에 딱 맞는 금액은 위 구간에 들어가고, 한도액 칸이 비어 있는 구간은 요율만 걸려 있으니 거래금액이 클수록 보수도 따라 커집니다. 상한요율은 넘으면 안 되는 천장이지 꼭 받아야 하는 값이 아니라는 점도 기억해 둘 만합니다.

주택 임대차 중개보수는 시·도 조례로 정한 요율 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 정하는 구조여서, 표의 요율보다 낮은 선에서 이야기를 시작해 볼 수 있죠. 옛 시·도 조례가 국토교통부령 제902호로 2021년 10월 19일 개정된 시행규칙 별표 1의 상한요율보다 높게 정해 두었다면, 그 조례가 새로 제정되거나 개정되기 전까지는 개정 별표 1의 상한요율이 적용됩니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 중개보수 산정, 부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수) (2026-10-10 확인)

상한은 중개대상물이 무엇이냐에 따라 달라집니다. 주택은 앞의 임대차 구간별 상한요율과 한도액을 따르지만, 오피스텔은 요건부터 맞춰 봐야 하는데요.

전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔이어야 표의 오피스텔 줄을 적용받습니다. 요건 가운데 하나라도 빠지면 그 오피스텔은 주택 외 그 밖의 중개대상물로 넘어가 표 맨 아래 줄을 따르게 되죠.

어느 쪽이든 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받고, 그 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 금액을 정합니다. 상한은 이름을 바꾼다고 비켜 갈 수 있는 선도 아닙니다.

개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떤 명목으로도 중개보수나 실비의 한도를 넘는 금품을 받아서는 안 되거든요. 수고비나 사례금이라며 웃돈을 얹어 달라고 해도 한도를 넘는 부분은 똑같이 금지 대상입니다.

이를 어긴 개업공인중개사는 과태료나 영업정지를 받거나, 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 중개보수 산정, 부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수) (2026-10-10 확인)

중개보수를 두고 다툼이 붙는 지점은 계약이 깨졌을 때, 그리고 한도를 넘는 돈을 요구받았을 때입니다. 계약이 없던 일이 됐다면 누구 때문인지가 갈림길인데요, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제됐다면 중개보수를 지급할 필요가 없습니다.

거래당사자의 의사에 따라 해제한 경우라면 사정이 달라 중개보수를 지급해야 하니, 마음이 바뀌어 계약을 물렀다는 이유로는 보수를 거절하기 어렵죠. 한도를 넘는 금액을 요구받았다면 초과분은 지급을 거절할 수 있고, 그래도 계속 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.

이미 내 버린 뒤라도 늦지 않았는데요. 대법원 2007년 12월 20일 선고 2005다32159 전원합의체 판결에 따라 한도를 넘는 초과분은 무효이고, 넘게 낸 보수나 실비는 반환을 청구할 수 있습니다.

한도를 넘는 금품 수수 같은 개업공인중개사등의 금지행위는 국토교통부 부동산거래질서교란행위 신고센터의 신고 대상이고, 신고는 누구든지 할 수 있게 열려 있는 길입니다. 한도를 넘겨 받은 개업공인중개사 등은 6개월 내의 자격정지에 중개사무소 개설등록 취소까지 이어질 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수, 부동산 중개보수 산정), 국가법령정보센터 공인중개사법 (2026-10-10 확인)

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