양도세 비과세 신청, 요건부터 제출 서류와 기한까지

양도세 비과세는 요건을 갖춘 집을 팔면 양도소득세가 과세되지 않는 방식이라, 신청의 첫걸음은 내 집이 그 요건에 드는지 가려 보는 일입니다. 보유기간과 기한을 셀 기준일은 양도시기인데요, 원칙은 잔금을 모두 받은 대금청산일이고 그 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 양도시기가 됩니다.

이 날짜가 정해져야 신고 기한도 따라 정해지니 계약서의 잔금일부터 짚어 두세요. 등기를 하지 않은 채 넘긴 미등기양도자산에는 비과세 규정이 아예 적용되지 않습니다.

매매계약서도 조심할 부분인데, 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적으면 비과세를 받을 세액에서 법이 정한 금액을 빼고 계산합니다. 신고는 주소지 관할세무서에 예정신고·납부로 하고, 일시적 2주택이나 세대 합가, 장기임대주택 보유자의 거주주택처럼 2주택 상태에서 특례로 비과세를 받는 경우라면 그 사유를 보여 주는 증빙을 함께 냅니다.

특례마다 붙일 서류가 달라서, 내 경우가 어느 특례에 해당하는지를 먼저 정해 두면 준비할 것이 줄어듭니다.

* 출처: 국세청 양도소득세 개요, 소득세법 (2026-10-10 확인)

기본 요건은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 갖고 2년 이상 보유하는 것입니다. 2017년 8월 3일 이후 취득할 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유만으로는 모자라고 거주기간도 2년 이상이어야 하는데요. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 이 비과세에서 제외되고, 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 갖고 있다가 주택을 팔 때도 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 2주택이 됐더라도 표의 경우에 들면 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단하는데, 일시적 2주택 특례는 신규주택을 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 사야 하고 3년 시한은 2023년 1월 12일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.

일시적 2주택이라도 동일세대원에게 팔아 계속 1세대 2주택으로 남으면 특례를 받을 수 없습니다. 동거봉양 합가는 1주택을 가진 60세 이상 직계존속과 세대를 합친 경우를 말하고, 혼인 합가의 10년은 2024년 11월 12일 이후 양도하는 분부터라 그 전 양도분은 혼인한 날부터 5년이 기준입니다.

* 출처: 국세청 양도소득세 개요, 국세청 자주묻는 Q&A, 소득세법 (2026-10-10 확인)

특례로 비과세를 받을 때는 2주택이 된 사유를 서류로 보여 줘야 하는데요, 표는 사유마다 붙일 서류를 묶어 둔 것입니다. 동거봉양 합가에서는 언제 세대를 합쳤는지가 10년을 세는 출발점이 됩니다.

실제 합가일을 입증할 객관적 증빙이 없으면 공부상 주민등록전입일을 세대합가일로 보기 때문에, 동거봉양 합가에 내는 주민등록초본이 전입 기록으로 그 날짜를 보여 주는 셈입니다. 혼인 합가의 혼인한 날은 법률혼 기준으로 지방관서에 혼인신고한 날이라, 함께 살기 시작한 날이 아니라 신고한 날로 따집니다.

장기임대주택을 가진 사람이 거주주택을 팔 때는 거주주택을 2년 이상 보유하고 그 기간 중 세대전원이 2년 이상 거주해야 하며, 표의 서류 가운데 1세대1주택 특례적용신고서는 소득세법 시행규칙 별지 제83호의2 서식입니다. 장기임대주택 보유자의 거주주택에는 이제 횟수 제한 없이 비과세가 적용되니, 예전에 한 번 받았다고 포기할 일은 아닙니다.

* 출처: 국세청 양도신고서별 제출증빙서류, 국세청 양도소득세 개요, 국세청 자주묻는 Q&A (2026-10-10 확인)

기한은 계약일이 아니라 양도일을 기준으로 세는데요, 양도일은 대금청산일이 원칙이어서 잔금을 받은 날이 속한 달의 말일부터 2개월을 따지면 됩니다. 2021년 7월 15일에 잔금을 받았다면 예정신고·납부기한은 2021년 9월 30일까지인 식입니다. 표의 예정신고는 주소지 관할세무서에 하는 신고이고, 마지막 날이 토요일이나 일요일, 공휴일, 근로자의 날에 걸리면 그다음 날이 기한이 됩니다.

기한을 넘기면 부담이 커지는데, 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세가 붙고 하루 0.022%씩 납부지연가산세도 더해집니다. 부담부증여는 넘겨받는 쪽이 떠안는 채무액에 해당하는 부분만 양도로 보기 때문에 기한이 따로 정해져 있습니다.

한 해에 여러 건을 팔았다면 예정신고를 했더라도 다음 해 확정신고까지 챙겨야 하니, 잔금일이 정해지는 대로 신고할 날을 달력에 적어 두세요.

* 출처: 국세청 양도소득세 개요, 소득세법 (2026-10-10 확인)

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