상가 권리금 회수 방해 확인하고 손해배상 청구하는 법

법이 방해 행위 네 가지를 명시하고 있습니다. 첫째 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 둘째 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다.

셋째는 상가건물에 관한 조세와 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째는 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

임대인이 대놓고 거절하지 않더라도 감당 못 할 조건을 부르는 것 역시 방해에 해당한다는 점이 핵심입니다.

* 출처: 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항

있습니다. 법 제10조의4제2항은 정당한 사유가 있는 것으로 보는 네 가지를 규정합니다.

첫째 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 둘째 그 사람이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다. 셋째는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우로, 임대인이 건물을 비워두겠다는 상황입니다.

넷째는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 즉 임차인이 권리금을 이미 받았다면 더 보호할 이유가 없다는 뜻입니다.

* 출처: 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제2항

한도가 정해져 있습니다. 법 제10조의4제3항은 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하면서, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다.

두 금액 중 낮은 쪽이 상한이라는 뜻입니다. 신규임차인과 높은 금액으로 권리금 계약을 맺었더라도 종료 당시 실제 권리금 시세가 그보다 낮다면 낮은 쪽이 기준이 됩니다.

따라서 권리금 계약서와 함께 종료 시점의 권리금 감정 자료를 확보해 두는 것이 실무적으로 중요합니다.

* 출처: 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항

3년입니다. 법 제10조의4제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다고 정하고 있습니다.

기산점이 방해 행위가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점을 알아두어야 합니다. 나가고 나서 억울함이 남았더라도 3년이 지나면 청구 자체가 불가능해지므로, 다툼이 있다면 시효를 먼저 계산해 두는 것이 순서입니다.

참고로 이 조항은 2015년 5월 13일에 신설된 것으로 그 이전 사안에는 적용되지 않습니다.

* 출처: 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제4항

정보 제공 의무가 있습니다. 법 제10조의4제5항은 임차인이 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다.

이 의무가 중요한 이유는 앞서 본 정당한 사유와 맞물리기 때문입니다. 임대인이 신규임차인의 자력이 없다는 이유로 거절하면 정당한 사유가 되는데, 임차인이 애초에 자력을 입증할 정보를 제공하지 않았다면 다투기 어려워집니다.

반대로 충분한 자료를 제공했는데도 거절당했다면 방해 행위를 주장할 근거가 단단해집니다.

* 출처: 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제5항

전체 10년입니다. 법 제10조제2항은 임차인의 계약갱신요구권이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다.

여기서 최초 기간을 포함한다는 점이 중요합니다. 처음 2년을 계약했다면 그 2년도 10년에 포함되므로 이후 8년치만 갱신할 수 있습니다.

갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 하며, 이 기간에 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 증감할 수 있습니다.

* 출처: 「상가건물 임대차보호법」 제10조

자동으로 갱신됩니다. 법 제10조제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다.

이때 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

여기서 임차인에게 유리한 점이 하나 더 있는데, 제5항은 묵시적 갱신의 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 즉 1년으로 묶이는 것은 임대인이고 임차인은 3개월 전 통보로 나갈 수 있습니다.

* 출처: 「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항·제5항

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