법원경매 물건 검색하고 입찰하는 법, 보증금 10%와 무효 사유

대법원 법원경매정보에서 전국 물건을 무료로 검색할 수 있습니다. 물건상세검색은 지역과 용도, 감정가와 최저매각가격 범위로 걸러 볼 수 있고 지도검색은 위치 기준으로 찾습니다.

기일별검색은 매각기일이 언제인지를 기준으로 보여주므로 일정에 맞춰 준비하기 좋습니다. 매각결과검색으로는 과거에 얼마에 낙찰됐는지를 확인할 수 있어 입찰가를 정할 때 참고가 됩니다.

사설 경매 사이트를 쓰지 않아도 이 정보는 모두 무료로 공개되어 있습니다. 검색한 물건에 대해서는 법원이 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서 사본을 비치하거나 게시하도록 되어 있어 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

* 출처: 대법원 법원경매정보

집행권원이 필요한지가 갈림길입니다. 임의경매는 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권이나 근저당권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등을 실행하는 경매여서 집행권원이 필요 없습니다.

반면 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로 법원의 집행권원을 부여받아야만 진행할 수 있습니다. 여기서 집행권원이란 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서로 집행력 있는 판결과 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다.

매수인 입장에서 중요한 차이가 있습니다. 임의경매는 경매개시결정 전부터 담보권이 없거나 무효였다면 소유권 취득도 무효가 되지만, 강제경매는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 없었더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 부동산 경매 · 「민사집행법」 제24조·제56조

최저매각가격의 10분의 1입니다. 민사집행법 제113조와 민사집행규칙 제63조에 따라 입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청보증으로 제공해야 하며 법원이 달리 정할 수도 있습니다.

여기서 기준이 감정가가 아니라 최저매각가격이라는 점이 중요합니다. 유찰이 반복되면 최저매각가격이 낮아지므로 보증금도 함께 줄어듭니다.

제공 방법은 세 가지로 현금과 자기앞수표, 그리고 보증서입니다. 자기앞수표는 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남아 있어야 하고, 보증서는 은행 등이 법원의 최고에 따라 일정액을 지급하겠다는 계약을 증명하는 경매보증보험증권을 말합니다.

* 출처: 「민사집행법」 제113조 · 「민사집행규칙」 제63조·제64조

법원에 직접 가야 합니다. 특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행되므로 입찰하려면 공고된 매각기일에 해당 법원에 출석해야 합니다.

입찰 장소에는 다른 사람이 보지 못하게 입찰표를 적을 수 있는 설비가 마련되어 있고, 기일입찰표와 매수신청보증봉투, 기일입찰봉투가 집행과 사무실과 경매법정에 비치되어 있습니다. 작성이 끝나면 매수신청보증을 넣어 봉한 흰색 작은 봉투와 기일입찰표를 함께 황색 큰 봉투에 넣어 봉하고 날인한 뒤, 입찰봉투의 수취증 절취선에 집행관 날인을 받고 수취증을 떼어 따로 보관한 다음 입찰함에 넣습니다.

이 수취증이 나중에 보증금을 돌려받는 열쇠이므로 잃어버리면 안 됩니다.

* 출처: 「민사집행규칙」 제62조 · 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」

개찰에서 아예 빠질 수 있습니다. 입찰표는 한 번 제출하면 취소나 변경, 교환이 허용되지 않고 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있습니다.

가장 치명적인 것이 입찰가격 관련 실수인데, 입찰가격 기재를 정정한 경우에는 정정인을 찍었든 안 찍었든 개찰에서 제외됩니다. 숫자가 불명확한 경우도 마찬가지로, 5와 8, 7과 9, 0과 6처럼 헷갈리게 쓰면 제외됩니다.

반면 관대하게 처리되는 것도 있습니다. 이름 다음에 날인이 없는 경우는 개찰에 포함되고, 보증금액 기재가 없거나 다르더라도 실제 제공된 보증이 확인되면 포함됩니다.

사건번호를 안 적었어도 봉투나 첨부서류로 특정할 수 있으면 포함됩니다.

* 출처: 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 별지 3

입찰 마감 후 10분 안에 시작됩니다. 집행관이 입찰자 앞에서 기일입찰봉투만 먼저 열어 사건번호와 입찰목적물, 입찰자 이름, 입찰가격을 부릅니다.

보증금봉투는 최고가로 입찰한 사람 것만 열어 금액이 맞는지 확인하며, 미달이면 그 입찰은 무효가 되고 차순위 가격으로 입찰한 사람의 보증을 확인합니다. 최고가로 입찰한 사람이 둘 이상이면 그 사람들만 추가입찰을 하는데 이때 전의 입찰가격보다 낮게 쓸 수는 없습니다.

추가입찰에 아무도 응하지 않거나 다시 같은 금액이 나오면 추첨으로 정합니다. 참고로 입찰표 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감할 수 없습니다.

* 출처: 「민사집행규칙」 제65조·제66조 · 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」

그 자리에서 바로 받습니다. 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수 책임을 벗고 즉시 매수신청보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있습니다.

현금이나 자기앞수표로 냈다면 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제출해 즉시 반환받고, 보증서로 냈다면 수취증과 주민등록증을 제시해 본인 확인을 받은 뒤 보증서를 돌려받습니다. 앞서 강조한 입찰자용 수취증이 여기서 필요합니다.

한편 차순위매수신고를 한 사람은 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 않으면 자기에게 매각을 허가해 달라는 지위이므로 보증금을 바로 돌려받지 못합니다.

* 출처: 「민사집행법」 제114조·제115조 · 경매절차 처리지침 제40조·제44조

법이 제한하는 사람이 있습니다. 법정대리인의 동의 없는 미성년자와 채무자 본인, 매각 절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인, 매각사건에 이해관계가 있는 법관과 법원사무관, 재매각 사건인 경우 전 매수인은 입찰할 수 없습니다.

또 집행관은 질서유지를 위해 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람이나 담합한 사람, 이를 교사한 사람의 입찰을 막을 수 있습니다. 경매나 입찰의 공정을 해한 사람은 형법 제315조에 따라 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다.

본인이 직접 가기 어렵다면 대리인이 참여할 수 있는데 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서, 대리인의 신분증과 도장이 필요합니다.

* 출처: 「민사집행법」 제138조 · 「공인중개사법」 제14조

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