보증금 월세 전환율, 계산부터 상가 적용까지

보증금을 월세로 바꾸는 일 자체는 법이 열어 두고 있는데요. 상가건물 임대차보호법은 상가 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 수 있다고 정해 두었고, 실제로는 임대인과 임차인이 합의해 보증금 일부를 돌려받고 그만큼 월세를 내는 식으로 이뤄집니다.

그렇다고 월세 액수를 마음대로 정할 수 있는 건 아니에요. 상가라면 돌려받은 금액에 법이 정한 비율 가운데 낮은 비율을 곱하고, 그 금액을 월로 나눈 만큼이 월세의 한도입니다.

주택도 틀은 같아서 주택 보증금을 월 단위 차임으로 돌릴 때 전환되는 금액에 낮은 비율을 곱한 월차임 범위를 넘지 못하죠. 주택 임차인이 이 산정률을 넘겨 월세를 냈다면 넘게 낸 차임 상당액의 반환을 청구할 수 있다는 점도 기억해 두세요.

전환 뒤에는 다달이 나가는 돈이 커지니 상가 임차인은 연체도 신경 써야 합니다. 상가에서 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있거든요.

보증금을 줄여 당장 손에 쥐는 돈이 생기더라도, 늘어난 월세를 꾸준히 낼 수 있는지부터 따져 보는 편이 낫습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(보증금의 월세 전환), 상가건물 임대차보호법(2026. 5. 12. 시행), 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행) (2026-10-10 확인)

표는 기준 하나만 골라 읽는 게 아니라 두 비율을 나란히 놓고 낮은 쪽을 집어내는 식으로 보시면 됩니다. 상가의 연 12%는 은행 대출금리와 그 지역의 경제 여건을 고려해 정한 비율이고, 다른 하나는 한국은행이 공시한 기준금리에 따라 움직이는 비율이에요.

기준금리에 4.5배를 곱한 값이 연 12%보다 낮게 나오면 그 낮은 쪽이 상가 전환율이 되는 거죠. 반대로 그 값이 높게 나오더라도 상가에서 전환 금액의 비율은 연 12%를 초과할 수 없습니다.

주택은 셈법이 조금 다른데요. 상가가 기준금리에 배수를 곱하는 것과 달리 주택은 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더하고, 다른 한쪽 비율도 은행 대출금리와 지역 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정하도록 맡겨 두었어요.

그래도 주택 역시 두 비율 가운데 낮은 비율이 상한이라는 원칙만큼은 상가와 같습니다. 이 생활법령 정보는 2026년 9월 15일 기준으로 작성되었으니, 그 뒤 기준금리가 바뀌었다면 상가 쪽 비율을 바뀐 금리로 다시 짚어 보셔야 해요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(보증금의 월세 전환, 2026년 9월 15일 기준), 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행) (2026-10-10 확인)

표는 생활법령정보에 실린 상가 예시를 순서대로 옮긴 것으로, 보증금 5천만원인 상가 계약에서 당사자가 합의해 1천만원을 돌려받고 나머지를 월세로 돌리는 경우입니다. 계산의 뼈대는 돌려받은 금액에 적용 비율을 곱하고 그 결과를 월로 나누는 것인데요.

이 상가 예시는 연 12%를 넣었기 때문에 월세가 10만원을 넘을 수 없다는 결론이 나옵니다. 여기서 10만원은 상가 월세의 최대치일 뿐이라, 당사자끼리 그보다 낮게 정하는 건 얼마든지 가능해요.

눈여겨볼 대목은 상가에서 곱하는 비율이 늘 연 12%인 것은 아니라는 점이죠. 기준금리에 4.5배를 곱한 비율이 더 낮다면 그 비율을 넣어야 하고, 그러면 같은 1천만원을 돌려받아도 상가 월세 상한은 표의 금액보다 내려갑니다.

보증금 전부를 월세로 돌릴 때도 셈법은 같아서, 돌려받는 보증금 전체를 출발점으로 삼으면 돼요. 주택 보증금이라면 같은 틀에 주택용 두 비율 가운데 낮은 쪽을 넣어 계산하게 되고, 그 상한을 넘겨 낸 월세는 주택 임차인이 반환을 청구할 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(보증금의 월세 전환), 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행) (2026-10-10 확인)

상가 보증금을 월세로 돌릴 때 앞에서 본 전환율 제한은 모든 가게에 붙는 게 아니라, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물에만 적용됩니다. 그래서 내 가게가 이 법의 보호 범위에 드는지부터 가려야 하는데요.

상가건물 임대차보호법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에는 적용되지 않습니다. 이 보증금액을 따질 때는 보증금만 보는 게 아니라, 상가 월세가 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액까지 포함하고, 기준도 지역별로 나눠 정해 두었죠.

보증금이 크지 않아도 월세가 높으면 상가의 환산한 금액이 기준을 넘을 수 있다는 뜻이에요. 기준을 넘는 초과 상가에도 법이 따로 꼽아 둔 일부 조항은 적용되지만, 보증금의 월세 전환을 다룬 제12조는 그 목록에 없습니다.

대신 보증금액을 초과하는 상가는 계약을 갱신할 때 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있어요. 결국 내 가게의 보증금에 월세 환산액을 더한 값이 지역 기준 안에 드는지를 먼저 확인하고, 그 안에 들 때 전환율 제한을 적용하는 순서로 보시면 됩니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(보증금의 월세 전환), 상가건물 임대차보호법(2026. 5. 12. 시행) (2026-10-10 확인)

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