단독주택 신축 건축신고, 착공부터 사용승인까지

집을 지으려면 원칙적으로 시장·군수·구청장 등의 허가를 받아야 하는데, 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물은 건축신고만 하면 허가를 받은 것으로 봅니다. 같은 지역이라도 지구단위계획구역 같은 구역 안에서 짓는다면 신고로 대신할 수 없다는 점은 먼저 짚어 두셔야 하고요.

표는 신고서를 낸 뒤 신고필증을 받기까지의 흐름인데, 서류는 신고서에 첨부해 시장·군수·구청장 등에게 내면 됩니다. 연면적 합계가 100제곱미터를 넘는 단독주택이라면 건축계획서·배치도·평면도·입면도·단면도에 구조도까지 갖춰야 합니다.

신고필증을 받았다고 일이 끝나지는 않는데요, 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력이 없어집니다. 사정이 생겨 늦어진다면 건축주가 요청하고 허가권자가 정당한 사유를 인정할 때 1년의 범위에서 착수기한을 늘릴 수 있습니다.

신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 5천만원 이하의 벌금에 처해지니, 땅을 고르는 단계부터 신고 대상인지 가려 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(단독주택건축 > 건축허가 또는 신고), 건축법 (2026-10-10 확인)

건축신고가 수리됐어도 바로 공사에 들어가지는 못합니다. 공사에 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고해야 하는데, 이것이 착공신고입니다.

착공신고서는 별지 제13호서식이고 전자문서로 된 신고서도 낼 수 있어요. 설계도서는 건축신고 때 이미 냈다면 다시 내지 않고, 그사이 바뀐 부분이 있을 때만 변경사항을 반영한 설계도서를 첨부하면 됩니다.

신고서에는 공사시공자가 함께 서명해야 하고, 공사감리자를 지정했다면 감리자 서명도 들어갑니다. 건축허가 대상 건축물은 건축사를 공사감리자로 지정해야 하지만 건축신고 대상 건축물은 이 지정 의무에서 빠지기 때문에, 감리자를 따로 두지 않았다면 서명은 시공자 몫인데요.

시공을 누구에게 맡길지도 따져야 합니다. 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물은 경미한 건설공사가 아니라면 건설사업자가 시공해야 하거든요.

허가권자는 착공신고를 받은 날부터 3일 이내에 수리 여부를 알려 줍니다. 허가를 받아 짓는 집이 허가일부터 2년 안에 착수하지 못했다면, 정당한 사유가 인정될 때 착공연기신청서를 허가권자에게 내 1년의 범위에서 연장받을 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(단독주택건축 > 착공신고 등), 건축법 (2026-10-10 확인)

공사가 끝났다고 곧장 이삿짐을 들일 수는 없습니다. 허가를 받았거나 신고를 한 건축물은 공사를 마친 뒤 별지 제17호서식의 사용승인 신청서에 도서를 첨부해 허가권자에게 사용승인을 신청해야 하는데요.

건축신고로 지은 집이라면 첨부할 도서는 배치와 평면이 표시된 현황도면이면 됩니다. 신청서를 받은 허가권자는 받은 날부터 7일 이내에 현장검사를 하고, 검사에 합격한 건축물에는 별지 제18호서식의 사용승인서를 내줍니다.

가장 조심할 대목은 승인 전 입주입니다. 정해진 예외에 해당하지 않으면 사용승인을 받기 전에는 건축물을 사용하거나 다른 사람이 사용하게 할 수 없고, 이를 어긴 건축주와 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다.

세를 놓을 생각이라도 승인 전에 들이면 같은 처벌을 받는 셈이에요. 사용승인 전에 쓰는 길로는 임시사용승인이 있고, 그 기간은 2년 이내입니다.

대형 건축물이나 암반공사 등으로 공사기간이 긴 건축물은 허가권자가 그 기간을 연장할 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(단독주택건축 > 주택의 사용승인 등) (2026-10-10 확인)

새로 지은 집의 소유권보존등기는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 사람이 신청하고, 그 상속인이나 그 밖의 포괄승계인도 신청할 수 있습니다. 등기명의인이 될 사람이 혼자 내는 단독 신청이라 등기소를 찾아가는 방문신청과 전자신청 가운데 편한 쪽을 고르면 되는데요.

표를 위에서부터 차례로 밟아야 하는 까닭은 등기 신청서에 들어갈 내용에 있습니다. 등기를 신청할 때는 취득세나 등록면허세처럼 등기와 관련해 낼 세액과 과세표준액을 신청정보로 등기소에 제공해야 하고, 다른 법률에 따라 부과된 의무사항이 있을 때도 마찬가지예요.

그래서 취득세 신고와 납부를 기한 안에 먼저 마쳐 두어야 등기 신청이 막힘없이 이어집니다. 표의 세율은 신축과 개축에 붙는 비율이라, 세액은 취득물건의 가액에 이 비율을 적용해 계산하고 연부로 취득했다면 연부금이 기준이 됩니다.

사용승인서를 받아 든 다음 할 일이 세금과 등기 두 갈래로 나뉘는 셈이니, 취득세 기한부터 달력에 적어 두시는 편이 좋습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(단독주택건축 > 취득세 납부 및 소유권보존등기 신청) (2026-10-10 확인)

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