생애최초 특별공급 신청, 무주택 요건부터 소득과 입주 의무까지

생애최초 특별공급은 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 소득세를 5년 이상 낸 무주택세대구성원이 신청할 수 있습니다. 소득공제나 세액공제, 세액감면 때문에 실제로 낼 세액이 없었던 경우도 납부한 것으로 포함되니, 결정세액이 없던 해가 있다고 미리 접을 필요는 없는데요.

청약통장 쪽 요건은 주택 종류에 따라 갈립니다. 85㎡ 이하 민영주택은 1순위에 해당하는 무주택세대구성원이면 되고, 국민주택은 1순위이면서 저축액이 선납금을 포함해 600만원 이상이어야 하죠. 공공분양주택은 국민주택과 같은 저축액 요건에 더해 공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있어야 하는데, 자녀는 미혼인 자녀로 한정하며 태아도 포함합니다.

혼인도 자녀도 없는 1인가구라면 민영주택과 국민주택에서 추첨제로만 청약할 수 있습니다. 게다가 단독 세대인 1인가구는 주거전용면적 60㎡ 이하 주택에만 넣을 수 있으니, 관심 단지의 주택형 면적부터 살펴보시는 게 좋겠습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(특별공급 생애최초), 주택공급에 관한 규칙, 청약홈 APT청약안내 특별공급 (2026-10-12 확인)

생애최초의 무주택은 지금 집이 없다는 데서 끝나지 않습니다. 세대에 속한 모든 사람이 과거에도 주택을 소유한 적이 없어야 하고, 특별공급은 한 차례에 한정하여 1세대 1주택 기준으로 이뤄지는데요.

여기서 세대는 같은 주민등록표등본에 함께 오른 배우자, 직계존속과 배우자의 직계존속, 직계비속과 그 배우자까지 넓게 보며, 이들 전원이 주택이나 분양권등을 갖고 있지 않아야 무주택세대구성원이 됩니다. 배우자가 다른 등본에 따로 올라 있는 배우자분리세대라면 그 배우자와 배우자 등본에 오른 직계존·비속까지 무주택 판단에 들어가니, 주소를 나눠 두었다고 빠지지는 않죠.

반가운 예외도 있는데요, 배우자가 혼인신고일 전에 주택을 소유했거나 당첨자로 관리된 사실이 있더라도 생애최초 특별공급은 신청할 수 있습니다. 그렇다고 당첨 기회가 여러 번 생기는 것은 아니어서, 특별공급 당첨은 1세대당 평생 1회로 제한됩니다.

투기과열지구나 청약과열지역 단지라면 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사람이 세대에 있을 때 청약불가이니 가족의 당첨 이력까지 함께 짚어 두셔야 합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(특별공급 생애최초), 청약홈 APT청약안내 특별공급, 주택공급에 관한 규칙 (2026-10-12 확인)

표는 소득이 낮은 세대에 물량을 먼저 나누는 우선공급 금액으로, 전년도 도시근로자 월평균소득을 기준으로 합니다. 85㎡ 이하 민영주택은 물량의 50%를 세대 월평균소득 130% 이하에, 국민주택은 50%를 100% 이하에 먼저 배정하니 우리 세대 가구원수 줄에서 해당 칸을 찾아보시면 되는데요. 표 금액은 우선공급 기준일 뿐이고, 신청 자체가 가능한 상한은 따로 있습니다.

민영주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160% 이하, 국민주택은 130% 이하가 상한으로 정해져 있죠. 국민주택에서 4명 이상 세대는 가구원수별 금액을 쓰는데, 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있어야 가구원수에 들어갑니다.

공공분양주택은 130% 이하가 기준이지만 배우자가 소득이 있으면 200%까지 넓어지고, 2023년 3월 28일 이후 태어난 자녀가 있으면 공공분양 기준 비율에 10%p에서 20%p 범위를 더해 판단합니다. 소득이 기준을 넘더라도 세대가 가진 토지와 건물 같은 부동산 합계액이 3억 3,100만원 이하라면 추첨제로 청약할 길이 열립니다.

이때 자산은 부동산가액만 보고 자동차가액이나 금융자산은 넣지 않습니다.

* 출처: 청약홈 APT청약안내 특별공급, 주택공급에 관한 규칙, 찾기쉬운 생활법령정보(소득기준·특별공급 생애최초) (2026-10-12 확인)

입주의무는 생애최초라는 공급 유형이 아니라 당첨된 주택의 종류에 따라 붙습니다. 수도권 분양가상한제 적용주택이나 토지임대부 분양주택에 당첨되면 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해야 하고, 토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일에 바로 들어가야 하는데요.

분양가상한제 주택에 입주한 뒤에는 거주의무기간 동안 계속 그 집에 살아야 하며, 상속받은 사람은 이 의무에서 빠집니다. 표는 수도권 분양가상한제 적용주택의 거주의무기간으로, 공공택지인지 공공택지 외 택지인지를 먼저 고른 다음 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%에 못 미치는지 보시면 됩니다.

같은 택지라면 시세보다 싸게 분양받을수록 기간이 길어지는 구조죠. 살다 보면 사정이 생기기 마련인데, 거주의무기간 중 세대원의 근무나 생업, 취학, 질병치료 때문에 다른 주택건설지역으로 옮기거나 해외에 머무는 경우는 거주한 것으로 봅니다.

다만 수도권 안에서 옮겨 사는 것은 이 예외에 들지 않으니 이사할 곳을 정할 때 주의하셔야 합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(거주의무) (2026-10-12 확인)

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