외국인 부동산 취득 신고, 대상부터 허가 구역까지

외국인등이 국내 부동산을 손에 넣으면 그 부동산이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장, 곧 신고관청에 알려야 합니다. 다만 어떤 신고를 하느냐는 취득한 방식에 따라 갈리는데요.

매매계약이나 공급계약, 분양권 같은 지위의 매매계약은 일반 거래신고로 처리해서, 거래당사자가 부동산거래계약 신고서에 함께 서명하거나 날인해 공동으로 신고하게 됩니다. 이런 매매 거래신고 대상이 아닌 계약으로 취득했다면 외국인 취득 신고를 따로 해야 하고요.

상속이나 경매처럼 계약 없이 부동산이 넘어온 경우, 그리고 국민이던 보유자가 외국인등으로 바뀌어 부동산을 계속보유하려는 경우에도 신고가 뒤따릅니다. 허가 구역에 있는 토지라면 계약을 맺기 전에 허가부터 받아야 한다는 점도 기억해 두세요.

온라인으로는 부동산거래관리시스템의 '외국인부동산취득신고등록' 메뉴에서 신고를 등록할 수 있습니다. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 과태료가 붙으니, 내 취득이 어느 갈래인지 먼저 가려 두는 것이 순서입니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(부동산거래 신고와 외국인등의 부동산 취득), 부동산거래관리시스템 (2026-10-10 확인)

표의 어느 한 줄에라도 해당하면 법에서 말하는 외국인등이 되어 취득 신고 의무를 집니다. 개인은 국적만 보면 되니 간단하지만, 법인은 설립 근거만 보고 판단하면 놓치기 쉬운데요.

국내 법령으로 세운 회사라도 사원이나 구성원, 이사 같은 임원의 1/2 이상이 외국 국적 개인이거나, 외국인이나 외국 법인이 자본금 또는 의결권을 1/2 이상 가지고 있으면 외국인등에 해당합니다. 외국 정부와 국제연합 산하기구, 정부간 기구, 비정부간 국제기구도 같은 범위로 묶입니다.

신고해야 하는 취득도 넓은 편입니다. 매매 같은 계약뿐 아니라 상속·경매, 환매권 행사, 법원의 확정판결, 법인 합병으로 넘어온 부동산, 건축물을 신축·증축·개축·재축해 생긴 부동산까지 신고 대상에 들어가죠.

처음 살 때는 국민이었더라도 국적을 잃거나 법인 구성이 바뀌어 외국인등이 되었다면, 가진 부동산을 계속보유하려 할 때 따로 신고하셔야 합니다. 법인이라면 구성원·임원·자본금·의결권 가운데 어느 하나라도 1/2 기준에 걸리는지 먼저 따져 보세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(부동산거래 신고와 외국인등의 부동산 취득) (2026-10-10 확인)

표에서 내 취득 원인이 어느 줄인지 찾고, 기한을 세는 기준일이 줄마다 다르다는 점을 함께 보셔야 합니다. 매매 거래신고는 거래계약 체결일, 그 밖의 계약은 계약체결일, 상속·경매 같은 계약 외 원인은 실제로 취득한 날, 계속보유는 외국인등으로 바뀐 날부터 셉니다.

매매 거래신고는 거래당사자가 함께 내는 공동 신고라서 상대방과 일정을 맞춰 두는 편이 수월한데요. 기한을 넘기면 제재가 따르고, 그 크기도 취득 원인마다 다릅니다.

계약으로 취득하고 60일 안에 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 상속·경매 등 계약 외 원인으로 취득하고 신고하지 않거나, 외국인등으로 바뀐 뒤 계속보유 신고를 하지 않은 경우에는 100만원 이하의 과태료 대상이 되고요.

상속으로 받은 부동산은 6개월이라는 기한이 넉넉해 보여도 상속 절차를 정리하다 보면 금세 지나가니 취득한 날을 먼저 확인해 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(부동산거래 신고와 외국인등의 부동산 취득), 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 (2026-10-10 확인)

표에 있는 구역·지역의 토지를 사려는 외국인등은 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청에서 토지취득 허가를 받아야 합니다. 계약부터 하고 뒤에 신고하는 다른 경우와 순서가 정반대인 셈인데요.

국방목적 줄의 섬 지역, 군부대주둔지와 그 인근지역, 국가중요시설과 그 인근지역은 국방부장관이나 국가정보원장의 요청을 받아 국토교통부장관이 고시한 곳이 대상입니다. 신고관청은 관계 행정기관과 협의해 그 취득이 구역의 지정목적 달성에 지장을 주지 않는다고 인정하면 허가를 해야 합니다.

반대로 허가 없이 맺은 토지취득계약은 효력이 발생하지 않습니다. 허가를 받지 않거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결한 외국인등은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상이 되고요.

허가 신청은 부동산거래관리시스템의 '외국인부동산취득허가등록' 메뉴에서도 할 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(부동산거래 신고와 외국인등의 부동산 취득), 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 부동산거래관리시스템 (2026-10-10 확인)

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