목차 (4개 질문)열기
한눈에 보는 정책 요약
📌 핵심콕콕
- 위반건축물확인
- 기존 건축물이 위반건축물이면 시정명령·공사중지·이행강제금 등 제재가 있을 수 있어, 증축·대수선 전에 건축물대장, 사용승인 여부, 위반건축물 해당 여부를 먼저 확인
- 대지소유권
- 건축허가를 받으려는 사람은 원칙적으로 해당 대지의 소유권을 확보해야 함
- 허가착수기한
- 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가 취소 사유
- 삼층이상신고한도
- 3층 이상 건축물은 증축 부분 바닥면적 합계가 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정해 신고 대상
- 신고효력
- 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고 효력이 없어짐(정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 연장 가능)
- 착공신고
- 건축신고를 한 건축물의 공사를 시작하려면 허가권자에게 공사계획을 신고해야 함
- 변경시점
- 허가·신고한 사항을 바꾸려면 변경하기 전에 허가를 받거나 신고해야 함
정부지원사업 Q&A
주택 증축 대수선 가능 여부
증축이나 대수선이 가능한지는 지금 집의 상태와 집이 앉은 땅의 규제를 나눠 보면 윤곽이 잡힙니다. 집 쪽부터 보면, 기존 건축물이 위반건축물이면 시정명령이나 공사중지, 이행강제금 같은 제재가 따라올 수 있는데요.
그래서 공사 계획을 세우기 전에 건축물대장을 떼어 사용승인을 받은 건물인지, 위반건축물로 올라 있지는 않은지부터 확인해 두셔야 합니다. 땅 쪽은 토지이용계획열람으로 내 땅에 지정된 지역·지구와 행위제한 내용을 확인할 수 있습니다.
집이 특수 제한구역 안에 있다면 일반 지역보다 엄격한 제한을 받기 때문에, 착공 전에 관련 법령의 규제를 따로 짚어 보는 게 안전하죠. 증축이 건축허가 대상이라면 허가를 신청하기 전에 허가권자에게 사전결정을 신청해 건축에 관한 사항을 미리 결정받는 길도 열려 있습니다.
다만 대수선만 하는 경우는 사전결정의 전형적인 대상으로 보기 어려우니, 이때는 건축물대장과 토지이용계획열람 결과를 바탕으로 판단하시면 됩니다.
* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 단독주택건축(증축ㆍ대수선), 증축·대수선 가능 여부의 확인 (2026-10-10 확인)
정부지원사업 Q&A
주택 증축 건축허가 신청
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 대지 확보 | 해당 대지 소유권 확보(원칙) |
| 설계 | 건축사 설계 |
| 허가 신청 | 허가신청서·설계도서·구비서류 제출 |
| 공사 착수 | 허가받은 날부터 2년 이내 |
표는 허가를 받기까지 밟는 순서를 위에서부터 적은 것이고, 단계마다 놓치기 쉬운 점을 여기서 짚어 보겠습니다. 주택을 증축하거나 대수선하려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하는데, 이때 구청장은 자치구의 구청장을 가리킵니다.
허가를 받으려는 사람은 원칙적으로 해당 대지의 소유권을 확보해야 하니, 땅과 건물의 명의가 다르다면 신청 전에 이 부분부터 정리해 두세요. 설계는 건축사만 할 수 있어서 설계를 맡기는 시점이 사실상 허가 준비의 출발점이 됩니다.
신청할 때는 허가신청서에 설계도서를 붙이고, 관계 법령이 제출하도록 정해 둔 신청서와 구비서류까지 함께 허가권자에게 냅니다. 허가가 나왔다고 끝난 것도 아닌데요, 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가 취소 사유가 됩니다.
시공사 일정이 밀릴 것 같다면 허가 신청 시점을 공사할 수 있는 시기에 맞춰 잡는 편이 낫습니다.
* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 단독주택건축(증축ㆍ대수선) 허가 또는 신고, 국가법령정보센터 건축법 (2026-10-10 확인)
정부지원사업 Q&A
주택 증축 건축신고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 증축 | 바닥면적 합계 85제곱미터 이내 |
| 3층 이상 건축물 증축 | 연면적 10분의 1 이내로 한정 |
| 대수선(소규모) | 연면적 200제곱미터 미만·3층 미만 |
| 대수선(해체 없음) | 주요구조부 해체가 없는 등 |
| 신고수리 통지 | 신고받은 날부터 5일 이내 |
| 심의 등 필요 시 | 20일 이내 통지 |
| 공사 착수 | 신고일부터 1년 이내 |
허가 대상인 공사라도 표의 증축·대수선 줄에 들면 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고만 해도 건축허가를 받은 것으로 봅니다. 면적만 보고 신고로 끝난다고 여기기 쉬운데, 3층 이상 건축물이라면 증축하려는 부분의 바닥면적 합계가 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정되니 층수부터 맞춰 보셔야 합니다.
신고 대상이어도 설계는 건축사가 맡는 게 원칙이고, 바닥면적 합계가 85제곱미터 미만인 증축이라면 그 의무에서 빠집니다. 신고를 내면 시장·군수·구청장 등이 받은 날부터 5일 이내에 수리 여부나 처리기간 연장 여부를 알려 주고, 법령상 심의·동의·협의·확인 등이 필요하면 20일 이내에 통지합니다.
수리된 뒤에는 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수해야 하며, 이 기한을 넘기면 신고의 효력이 없어지는데요. 정당한 사유가 있다고 허가권자가 인정하면 건축주 요청에 따라 1년의 범위에서 착수기한을 늘릴 수 있습니다.
실제로 공사를 시작하기 전에는 허가권자에게 공사계획을 신고하는 절차가 따로 남아 있으니, 신고 수리만으로 바로 착공하지 마세요.
* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 단독주택건축(증축ㆍ대수선) 허가 또는 신고, 국가법령정보센터 건축법 (2026-10-10 확인)
정부지원사업 Q&A
주택 증축 변경신고
| 변경 내용 | 절차 |
|---|---|
| 바닥면적 합계 85제곱미터 초과 부분 증축 | 변경허가 |
| 그 밖의 변경 | 변경신고 |
| 건축주·설계자·시공자·감리자 교체 | 신고 |
| 증축·대수선·용도변경 아닌 변경 | 허가·신고 불필요 |
| 정해진 범위의 변경 | 사용승인 신청 때 일괄 신고 |
변경에서 가장 중요한 것은 시점입니다. 허가를 받았거나 신고한 사항을 바꾸려면 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받거나 시장·군수·구청장 등에게 신고해야 합니다.
표에서 허가와 신고를 가르는 기준은 바꾸는 내용이 바닥면적 합계 85제곱미터를 초과하는 부분의 증축에 해당하느냐인데요, 해당하면 변경허가를, 그 밖의 경우는 변경신고를 하면 됩니다. 건축주나 설계자, 공사시공자, 공사감리자처럼 사람이 바뀌는 경우도 신고 대상이라 시공사를 교체할 때 함께 챙겨야 하고요.
반대로 증축·대수선·용도변경 어디에도 해당하지 않는 변경이라면 허가나 신고 없이 진행할 수 있습니다. 정해진 범위의 변경은 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 한꺼번에 신고할 수도 있어서, 모든 변경을 그때그때 따로 내야 하는 것은 아닙니다.
그렇다고 이런 신고나 신청을 하지 않거나 거짓으로 하면 5천만원 이하의 벌금에 처해지니, 공사 중 설계가 바뀌었다면 표의 어느 줄에 해당하는지부터 가려 두는 게 좋습니다.
* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 단독주택건축(증축ㆍ대수선) 허가 또는 신고 (2026-10-10 확인)
자주 묻는 질문
Q. 증축 허가나 신고에도 수수료를 내나요?
허가를 신청하거나 신고를 할 때는 해당 지방자치단체의 건축조례로 정한 수수료를 허가권자나 신고수리자에게 냅니다. 단독주택이면서 연면적 합계가 200제곱미터 미만이라면 2천7백원 이상 4천원 이하 범위에서 정해집니다. 허가·신고사항을 변경할 때도 같은 근거로 수수료를 냅니다.
Q. 허가 없이 증축하면 어떤 처벌을 받나요?
허가 없이 건축·대수선한 건축주와 공사시공자는 도시지역에서는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해집니다. 도시지역 밖이라면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 적용됩니다. 시공을 맡은 쪽도 함께 처벌 대상이 되니 허가 여부는 착공 전에 정리해 두셔야 합니다.
정부지원사업 Q&A
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마지막 검수: 2026.10.10
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