주택연금 가입조건 55세, 사망하면 집은 어떻게 되나요?

한국주택금융공사(HF) 공식 홈페이지에 따르면, 주택연금은 부부 중 1명이 55세 이상이고, 부부 중 1명이 대한민국 국민이면서, 부부합산 공시가격 등이 12억원 이하인 주택을 소유한 경우 가입할 수 있습니다. 다주택자라도 소유 주택의 공시가격을 합산한 금액이 12억원 이하면 가입할 수 있고, 공시가격 합산이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

대상 주택은 주택법 제2조제1호에 따른 주택뿐 아니라 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔도 포함됩니다. 또한 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 하는 실거주 요건이 있으며, 질병 치료를 위한 입원이나 자녀 봉양을 위한 장기체류 등 공사가 인정하는 예외 사유가 있으면 실거주하지 않아도 가입할 수 있습니다(단, 부부합산 1주택자만 해당).

채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력·행위능력이 있어야 하지만, 치매 등으로 의사능력이 부족한 경우 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있습니다.

* 출처: 한국주택금융공사 「주택연금이란」

한국주택금융공사 공식 홈페이지에 따르면, 주택연금은 주택소유자가 소유권을 그대로 가지고 공사가 담보주택에 저당권을 설정하는 "저당권방식"과, 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사가 우선수익권을 담보로 취득하는 "신탁방식" 두 가지가 있습니다. 가장 큰 차이는 가입자 사망 시입니다.

저당권방식은 배우자가 연금을 이어받으려면 소유권 이전등기 절차가 필요하지만, 신탁방식은 소유권 이전 없이 자동으로 승계됩니다. 또한 신탁방식은 보증금이 있는 일부 임대가 가능하지만, 저당권방식은 불가능합니다.

주택연금 이용 중에는 담보설정방식을 변경하는 것도 가능합니다.

* 출처: 한국주택금융공사 「주택연금이란」

한국주택금융공사 공식 홈페이지에 따르면 주택연금 지급방식은 크게 6가지입니다. ① 종신지급방식은 인출한도 설정 없이 평생 매월 연금을 받는 방식입니다. ② 종신혼합방식은 인출한도(대출한도의 50%, 재건축 등 분담금 납부자금은 70%) 범위 안에서 목돈을 수시로 찾아 쓰고 나머지를 평생 매월 받는 방식입니다. ③ 확정기간혼합방식은 인출 후 나머지를 일정 기간만 매월 받는 방식이며, 인출한도 중 대출한도의 5%(의무설정인출한도)는 지급기간 종료 후 담보주택관리비·의료비 용도로만 쓸 수 있습니다. ④ 대출상환방식은 본인·배우자의 기존 주택담보대출(또는 폐업예정 소상공인대출) 잔액을 갚는 용도로 인출한도(대출한도의 50% 초과~90% 이하) 범위에서 지급받고 나머지를 매월 연금으로 받는 방식입니다. ⑤ 대출상환우대방식과 ⑥ 우대지급(혼합)방식은 본인·배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이면서 부부기준 2억5천만원 미만 1주택만 소유한 경우, 일반 방식보다 인출한도·월지급금을 우대해 지급받는 방식입니다. 지급유형은 매달 같은 금액을 받는 정액형 외에 초기증액형, 정기증가형도 종신지급(혼합)방식에서 선택할 수 있습니다.

* 출처: 한국주택금융공사 「주택연금이란」

한국주택금융공사 공식 홈페이지에 따르면, 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고 부부합산 시가 2억5천만원 미만의 1주택을 보유한 경우 "우대형 주택연금"에 가입할 수 있습니다. 이 경우 주택 가격 구간에 따라 일반형보다 월지급금을 더 받습니다. 1억8천만원 이상 2억5천만원 미만 주택은 일반형 대비 최대 약 20% 더 받고, 1억8천만원 미만 주택은 일반형 대비 최대 약 25% 더 받습니다.

우대형은 지급방식별로도 나뉘는데, 대출상환우대방식(기존 대출 상환 용도 우대 지급)과 우대지급방식·우대혼합방식(인출한도 없이 또는 인출 후 매월 우대 지급)이 있습니다. 정확한 본인의 예상 월지급금은 주택가격·연령에 따라 달라지므로 공식 홈페이지의 예상연금 조회 또는 고객센터(1688-8114)를 통해 확인하는 것이 정확합니다.

* 출처: 한국주택금융공사 「주택연금이란」

한국주택금융공사 공식 홈페이지에 따르면, 가입자가 사망하면 월지급금 지급이 일단 중단됩니다. 배우자(최초 가입 시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자)가 주택연금을 이어받으려면 가입자 사망일로부터 6개월 이내에 주택연금 승계(채무인수) 절차를 완료해야 합니다.

저당권방식은 배우자가 소유권 전부를 취득(상속인 동의 필요)한 뒤 근저당권설정변경계약을 거쳐야 하지만, 신탁방식은 소유권 이전이나 담보권 변경 없이 승계 신청만으로 진행됩니다. 이후 공사 심사, 은행 방문(통장 개설 등)을 거쳐 연금이 다시 실행됩니다.

승계 시 배우자는 상속세·취득세·재산세를 직접 신고·납부해야 하고 종합부동산세 납세의무도 부담합니다(저당권·신탁방식 동일). 정확한 세금 신고 절차는 관할 세무서·전문가와 상담하는 것이 정확합니다.

* 출처: 한국주택금융공사 「가입고객 사망 후 절차 안내」

한국주택금융공사 공식 홈페이지에 따르면, 가입자와 배우자가 모두 사망하면(배우자 없는 가입자 본인 사망 포함) 주택연금 지급이 종료되고, 공사가 연금대출은행에 보증채무를 대위변제한 후 저당권방식은 법원경매, 신탁방식은 공매를 통해 매각대금으로 대신 갚은 금액을 회수합니다. 이때 핵심은 정산금액이 부족하면 공사가 그 차액을 부담하고, 남으면 상속인(신탁방식은 귀속권리자)에게 지급된다는 점입니다.

즉 집값이 떨어져 대출잔액보다 매각대금이 적어도 상속인에게 추가로 갚으라고 청구하지 않습니다. 다만 상속인(귀속권리자)이 공사 동의를 받아 임의매각을 통해 상환하거나 직접 현금으로 상환할 수도 있고, 직접 매입하거나 제3자에게 매각하려면 담당지사와 협의해 일정 기간(물적담보 등이 충분해 승인받은 경우 최대 3년 이내) 안에 처분해 담보주택 가격과 보증부대출 잔액 중 적은 금액을 상환하면 됩니다.

담보주택 소유권 등을 교부받는 자(저당권방식은 법정상속인, 신탁방식은 귀속권리자)는 상속세·취득세·재산세를 신고·납부해야 하고 종합부동산세 납세의무를 부담하며, 매각에 따른 양도소득세·지방소득세도 부담합니다.

* 출처: 한국주택금융공사 「가입고객 사망 후 절차 안내」

한국주택금융공사 공식 홈페이지에 따르면, 주택연금 가입 시 드는 비용은 초기보증료(주택가격의 1.0%, 최초 연금지급일 납부), 연보증료, 대출이자가 있으며, 가입 시 직접 내는 비용으로 감정평가수수료와 등록면허세(지방교육세 포함) 등이 있습니다. 주택가격 2억5천만원 미만 1주택자는 필요시 감정평가수수료를 지원받을 수 있습니다.

또한 주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(250만원)까지는 압류가 금지되는 "주택연금 지킴이 통장"이라는 전용계좌를 이용할 수 있어, 노후자금을 보다 안정적으로 지킬 수 있습니다. 연보증료의 구체적인 요율과 대출금리 산정 방식 등 세부 수치는 이 페이지의 기반 자료로는 확인되지 않으므로, 정확한 비용 총액은 공식 홈페이지의 예상연금 조회 또는 고객센터(1688-8114)에서 확인하는 것이 정확합니다.

* 출처: 한국주택금융공사 「주택연금이란」

본 페이지는 다음 정부 공식 자료를 1:1 대조 검증해 정리했습니다.