전세사기 최소보장제 대상과 금액, 신청방법부터 시행일까지

최소보장제는 전세사기피해자 가운데 경·공매 종료 후 돌려받은 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 사람을 위한 제도입니다. 모자란 만큼을 최소지원금이라는 이름으로 채워 주는데요.

그래서 경매나 공매가 끝나 회복금액이 정해진 뒤에야 내가 대상인지 가릴 수 있어요. 신탁사기 등으로 피해를 입은 임차인은 사정이 조금 다릅니다.

신탁사기 등 무권계약자는 경·공매 종료 전에 일정 금액을 먼저 받는 선지급-후정산 제도를 이용할 수 있거든요. 그 바탕이 되는 특별법은 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에게 적용되고, 기준이 되는 날짜가 지금 계약이 아니라 최초로 체결한 계약이라는 점을 놓치지 마세요.

정리하면 전세사기피해자로 결정됐는지, 경·공매가 끝났는지, 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치는지 세 가지를 차례로 따져 보시면 됩니다.

* 출처: 국토교통부 보도자료(「전세사기특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결), 정책브리핑 정책뉴스, 전세사기피해자 지원관리시스템 (2026-10-09 확인)

표는 예를 들어 든 사례로, 위에서부터 보증금과 그 3분의 1인 최소보장금, 이미 돌려받은 돈, 최소보장금과의 차액 순서로 읽으시면 됩니다. 최소지원금은 최소보장금에서 이미 받은 돈을 빼서 정하는 구조인데요.

빼는 돈에는 주택임대차보호법에 따라 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액이 모두 들어가요. 돌려받은 돈이 이미 보증금의 3분의 1에 이르렀다면 채워 줄 부족분도 생기지 않고요.

선지급금은 셈법이 조금 다른데요, 경·공매 등이 끝나기 전에 지급되고 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 빼서 산정합니다. 선지급금 사례를 가정해 보면, 보증금 1.5억원에 임대료 지원액 0.1억원 말고 다른 회복금이 없을 때 선지급금 0.4억원을 받아 총 0.5억원을 회복하게 돼요.

선지급 이후 추가로 회수되는 금액이 생기면 그 금액 등을 고려해 정산할 수 있다는 점도 알아 두세요.

* 출처: 정책브리핑 정책뉴스(전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 회복 보장), 국토교통부 보도자료(「전세사기특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결) (2026-10-09 확인)

표에서 보듯 최소지원금과 선지급금은 신청할 수 있는 때가 서로 반대입니다. 최소지원금은 절차가 완료된 이후에 신청하고, 선지급금은 LH 매입이나 처분이 완료되기 전까지만 신청할 수 있어서 어느 쪽인지에 따라 서두를 때가 달라지는데요.

최소지원금과 선지급금의 지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡고 있어요. 신청할 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등을 내야 합니다.

서류 맨 앞이 피해자 결정문이니, 아직 전세사기피해자 결정을 받지 않았다면 전세사기피해자 지원관리시스템에서 안내하는 피해자 결정 신청부터 밟으셔야 하고요. LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 정해 알려 주며, 이 기간은 30일 이내에서 한 차례 연장될 수 있습니다. 결정이나 지급금액에 이의가 있으면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있으니 통지받은 날짜를 꼭 적어 두세요.

* 출처: 정책브리핑 정책뉴스(전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 회복 보장), 국토교통부 보도자료(「전세사기특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결), 전세사기피해자 지원관리시스템 (2026-10-09 확인)

최소보장제는 11월 13일부터 시행됩니다. 근거가 되는 특별법 개정은 5월 12일에 이미 공포되면서 시행일이 정해졌고, 10월 6일 국무회의에서 최소지원금과 선지급금 지급을 위한 산정기준 등을 담은 시행령 개정안이 의결되면서 세부 기준도 갖춰졌는데요.

신탁사기 등으로 피해를 입은 임차인에게 경·공매 종료 전에 일정 금액을 먼저 주는 선지급-후정산 제도도 이때 함께 도입돼요. 시행령에는 돈을 받은 뒤 지켜야 할 기준도 담겼습니다.

최소지원금이나 선지급금을 받은 이후 임차보증금 회수 등으로 반납 사유가 생기면 그 사실을 신고·반납해야 하고, 정해진 기간 내 반납하지 않는 경우 등에는 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원까지 과태료가 부과될 수 있어요. 시행일이 다가오기 전에 내 경·공매가 어디까지 진행됐는지 살펴 두면, 최소지원금과 선지급금 가운데 어느 쪽을 신청하게 될지 가늠하기 한결 쉬워집니다.

* 출처: 국토교통부 보도자료(「전세사기특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결), 정책브리핑 정책뉴스(전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 회복 보장) (2026-10-09 확인)

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