전세권설정등기 신청방법과 비용, 확정일자와 뭐가 다른가요?

전세권설정등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선적으로 변제받을 권리를 등기부에 공시하는 절차입니다(민법 제303조제1항). 즉 단순히 "전세 계약을 맺었다"는 사실만으로는 부족하고, 이를 등기부에 정식으로 등록해야 물권으로서 대항력과 우선변제권을 완전하게 확보할 수 있습니다.

다만 농경지는 전세권의 목적으로 할 수 없다는 제한이 있습니다(민법 제303조제2항). 흔히 주택 임차인들이 활용하는 "전입신고+확정일자"와는 별개의 제도로, 전세권설정등기는 임대인의 동의가 필요하고 등록면허세 등 비용이 들지만 임대인의 동의 없이도 경매를 신청할 수 있는 등 권리 행사 방식에 차이가 있습니다.

본 내용은 국가법령정보센터 민법 제303조에 기반합니다.

* 출처: 국가법령정보센터 민법 제303조

등기관이 전세권설정이나 전전세(轉傳貰)의 등기를 할 때는 부동산등기법 제48조에서 정한 일반 기재사항 외에, 전세금(또는 전전세금), 전세권의 범위, 존속기간, 위약금 또는 배상금, 민법 제306조 단서의 약정(전세권 양도·전전세·임대를 금지하는 특약)을 기록합니다. 다만 위약금·배상금·민법 제306조 단서 약정은 등기원인, 즉 전세권설정계약서 등에 그 약정이 실제로 있는 경우에만 기록됩니다.

전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산 전체가 아니라 일부에만 해당하는 경우에는, 그 부분을 표시한 도면의 번호도 함께 기록해야 합니다(부동산등기법 제72조제1항). 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 전세권설정등기를 할 때는 공동담보 등기에 관한 부동산등기법 제78조를 준용합니다.

본 내용은 부동산등기법 제72조에 기반합니다.

* 출처: 부동산등기법 제72조제1항

전세권의 존속기간은 최대 10년을 넘지 못합니다. 당사자가 10년을 넘는 기간으로 약정하더라도 법률상 자동으로 10년으로 단축됩니다(민법 제312조제1항).

반대로 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간이 1년으로 늘어난 것으로 봅니다(제312조제2항, 1984년 신설). 전세권 설정은 갱신할 수 있으며, 갱신한 날로부터 다시 10년을 넘지 못합니다(제312조제3항).

특히 건물 전세권에서는 전세권설정자(임대인)가 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때 종전과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보는 묵시적 갱신 제도가 있습니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다(제312조제4항).

존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당사자가 언제든지 상대방에게 전세권 소멸을 통고할 수 있고, 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다(제313조).

본 내용은 민법 제312조·제313조에 기반합니다.

* 출처: 민법 제312조·제313조

전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 전세권의 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있습니다. 다만 전세권설정행위(계약)로 이를 금지하는 특약이 있는 경우에는 양도·전전세·임대가 제한됩니다(민법 제306조).

전세권을 양도받은 사람(전세권양수인)은 전세권설정자에 대해 전세권양도인과 동일한 권리·의무를 가집니다(제307조). 만약 전세권의 목적물을 전전세하거나 임대한 경우, 전세권자는 전전세·임대를 하지 않았다면 면할 수 있었을 불가항력으로 인한 손해에 대해서도 책임을 부담합니다(제308조).

한편 전세금반환채권의 일부를 양도한 것을 원인으로 전세권 일부이전등기를 하는 경우에는 등기관이 그 양도액을 기록하며, 이 일부이전등기는 원칙적으로 전세권의 존속기간이 만료되기 전에는 신청할 수 없습니다. 다만 존속기간 만료 전이라도 해당 전세권이 소멸했음을 증명하면 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제73조).

본 내용은 민법 제306조·제308조, 부동산등기법 제73조에 기반합니다.

* 출처: 민법 제306조·제308조, 부동산등기법 제73조

전세권설정등기를 할 때는 등록면허세를 내야 하며, 세율은 전세금액의 1,000분의 2(0.2%)입니다(지방세법 제28조제1항제3호라목). 예를 들어 전세금이 2억원이면 등록면허세는 40만원이 됩니다.

여기에 더해 등록면허세액의 100분의 20(20%)에 해당하는 지방교육세가 추가로 부과됩니다(지방세법 제151조제1항제2호). 위 예시라면 지방교육세는 8만원이 되어, 등록면허세와 지방교육세를 합치면 총 48만원이 세금으로 나가는 셈입니다.

참고로 저당권을 전세권을 목적으로 등기하는 경우에는 채권금액의 1,000분의 2가 적용되는 등 다른 권리 설정등기와 세율이 다르므로 혼동하지 않아야 합니다. 여기에 추가로 등기신청수수료도 별도로 필요합니다.

정확한 세액과 수수료는 등기신청 시 관할 등기소나 인터넷등기소에서 확인하는 것이 정확합니다.

본 내용은 지방세법 제28조제1항·제151조제1항에 기반합니다.

* 출처: 지방세법 제28조제1항제3호라목·제151조제1항제2호

전세권설정자(임대인)가 전세금 반환을 지체하면, 전세권자는 민사집행법이 정한 절차에 따라 전세권의 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조). 이는 전세권설정등기의 핵심적인 실익 중 하나로, 별도의 소송 없이도 담보권 실행 절차를 통해 목적물을 경매에 부칠 수 있다는 점에서 실효성이 있습니다.

또한 전세권의 목적물이 전부 또는 일부 불가항력으로 멸실된 경우, 전세권자가 잔존 부분만으로는 전세권의 목적을 달성할 수 없다면 전세권설정자에게 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수도 있습니다(제314조제2항). 반대로 목적물이 전세권자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우에는 전세권자가 손해배상 책임을 지며, 전세권설정자는 전세권 소멸 후 전세금으로 손해배상에 충당하고 남는 금액이 있으면 반환해야 합니다(제315조).

본 내용은 민법 제314조·제315조·제318조에 기반합니다.

* 출처: 민법 제314조·제315조·제318조

전세권설정등기는 관할 등기소에 방문하거나 대법원 인터넷등기소를 통한 전자신청으로 할 수 있습니다. 전세권설정계약서(등기원인증서), 등기필정보 또는 등기필증, 인감증명서, 주민등록등본 등의 서류가 필요하며, 구체적인 필요서류는 당사자가 개인인지 법인인지, 대리인이 신청하는지 등에 따라 달라질 수 있습니다.

등기신청 시에는 앞서 설명한 등록면허세·지방교육세를 미리 납부하고 그 영수필확인서를 첨부해야 하며, 별도의 등기신청수수료도 냅니다. 전세권설정등기는 전세권설정자(임대인)와 전세권자(임차인)가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다(부동산등기법 제23조제1항).

정확한 구비서류와 절차는 등기신청 전에 관할 등기소나 대한법률구조공단, 법무사 등을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

본 내용은 부동산등기법 제23조, 대법원 인터넷등기소 공식 안내에 기반합니다.

* 출처: 부동산등기법 제23조, 대법원 인터넷등기소 공식 안내

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