임차권 양도와 전대차 제한, 임대인 동의부터 계약 해지까지

임차권을 남에게 넘기는 양도는 임차인과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립합니다. 걸리는 건 임대인과의 관계인데요, 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하게 하고, 동의 없이 넘겼다면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있게 정해 두었어요.

임대인 동의 없는 양도라도 양도 계약 자체는 당사자 사이에서 유효해서, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 집니다. 양수인 쪽이 떠안는 위험도 큰데요.

임대인 동의 없는 양도라면 원래 임차인이 대항력을 갖췄더라도 양수인은 그 대항력을 원용하거나 자기 고유의 대항력을 취득할 수 없고, 원래 임차인도 집을 넘기며 점유를 중단했다면 대항력이 상실됩니다. 그렇다고 동의 없이 넘긴 경우가 모두 해지로 이어지지는 않아요.

대법원 2009다101275 판결에 따르면 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정될 때, 임대인은 동의 없이 양도됐다는 것만으로 계약을 해지할 수 없고 양수인은 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 > 임대차 승계 > 임차권 양도의 제한, 민법 제629조 (2026-10-10 확인)

전대차는 임차인이 빌린 집을 다른 사람에게 다시 빌려주는 것인데요, 이 계약을 하면 전대인인 임차인과 전차인 사이에 별개의 새로운 임대차 관계가 생기고 임차인과 임대인의 관계는 그대로 존속합니다. 양도와 마찬가지로 임차인은 임대인의 동의 없이 집을 전대할 수 없고, 이를 어기면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있어요.

임대인 동의 없는 전대라면 전차인의 점유는 임대인에 대해 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 집을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 동의를 받은 전대라도 전차인이 조심할 부분이 있는데요.

전차인은 전대인에게 한 차임의 지급으로 임대인에게 대항할 수 없습니다. 임대인 역시 동의해 준 뒤에도 임차인에게 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있고요.

대항력을 갖춘 임차인이 임대인 동의를 받아 적법하게 전대했고, 전차인에게 점유가 승계된 뒤 주민등록이 단절됐다고 볼 수 없을 정도의 기간 안에 전입신고가 이루어졌다면 원래 임차인의 대항력은 동일성을 유지한 채 존속합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 > 임대차 승계 > 전대차의 제한, 민법 제629조·제630조 (2026-10-10 확인)

표는 같은 양도라도 임대인 동의가 있느냐 없느냐에 따라 양수인과 원래 임차인의 처지가 어떻게 갈리는지 나란히 놓은 것입니다. 동의를 받은 쪽은 임차권이 동일성을 유지한 채 양수인에게 넘어가는 구조라서, 양수인이 원래 임차인의 우선변제권도 행사할 수 있어요.

다만 동의를 받았다고 지난 빚까지 모두 넘어가지는 않는데요. 임대인의 동의가 있기 전에 이미 생긴 임차인의 연체차임채무나 그 밖의 손해배상채무는 별도의 특약이 없으면 양수인에게 이전되지 않습니다.

대항력을 이어 가려면 전입신고 시기도 중요하거든요. 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 양도했다면, 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절됐다고 볼 수 없을 정도의 기간 안에 전입신고를 마쳐야 원래 임차인의 대항력이 소멸하지 않고 존속합니다.

전대에서도 임대인 동의는 힘을 발휘해요. 임차인이 인도와 주민등록 없이 임대인의 동의를 얻어 전대했더라도, 전차인이 집을 인도받아 주민등록을 마치면 임차인은 그때부터 대항력을 취득합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 > 임대차 승계 > 임차권 양도의 제한·전대차의 제한 (2026-10-10 확인)

표의 첫 줄이 원칙이고, 그 아래 줄들은 해지가 막히거나 늦춰지는 경우예요. 해지가 되더라도 계약이 처음부터 없던 일이 되는 건 아니어서, 당사자 한쪽이 계약을 해지하면 계약은 장래에 대해서만 효력을 잃습니다.

임대인 동의 없는 양도라면 임대인이 해지하기 전까지 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 그대로 가지고요. 전차인이 사는 집이라면 해지 방식에 따라 결과가 갈립니다.

동의를 받은 전대에서 기간만료 같은 사유가 아니라 임대인과 임차인의 합의로 계약을 끝냈다면 전차인의 권리는 소멸하지 않아서, 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있거든요. 해지통고로 계약이 끝나는 경우에도 집이 적법하게 전대됐다면 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지해야 해지로 전차인에게 대항할 수 있습니다.

전차인이 해지 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생긴다는 점까지 기억해 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 > 임대차 승계 > 임차권 양도의 제한·전대차의 제한, 민법 제629조·제631조·제638조 (2026-10-10 확인)

본 페이지는 다음 정부 공식 자료를 1:1 대조 검증해 정리했습니다.