보증금 못 돌려받을 때 강제경매 신청, 집행권원부터 배당까지

강제경매는 부동산이 있는 곳의 지방법원에 강제경매신청서를 내는 데서 시작합니다. 표는 신청부터 소유권이전등기와 인도까지 법원이 밟아 가는 순서인데, 임차인이 직접 챙길 일은 첫 단계와 배당 단계에 몰려 있어요.

신청서에는 집행력 있는 집행권원의 정본과 채무자 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 함께 붙여야 합니다. 법원이 절차에 드는 비용을 정해 주면 그 돈부터 마련해 두셔야 하는데요.

채권자가 비용을 미리 내지 않으면 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있기 때문입니다. 확정판결 같은 집행권원에 기한 강제경매라면 임대인에게 보증금을 돌려 달라고 따로 최고하거나 집을 먼저 넘겨줄 필요 없이 바로 신청할 수 있고, 그동안 대항력과 우선변제권도 그대로 유지되죠.

다만 매각대금에서 배당금을 실제로 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 하니, 이사 시점은 배당 일정에 맞춰 잡아 두시는 편이 좋습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 보증금의 회수 > 강제경매 신청, 집행권원의 확보), 민사집행법 (2026-10-10 확인)

집행권원은 국가의 강제력으로 실현할 청구권이 있다는 것과 그 범위를 표시하고 집행력이 붙은 문서로, 확정판결 말고도 화해조서, 조정조서, 화해권고결정, 집행증서, 확정된 지급명령 등이 여기에 들어갑니다. 임대차가 종료된 뒤라면 아직 집에서 퇴거하지 않았어도 집행권원을 얻기 위한 소송을 낼 수 있어요.

지급명령으로 간다면 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 지급명령신청서를 내고, 임대인이 정본을 송달받은 뒤 2주일 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정됩니다. 확정된 지급명령은 집행문을 따로 받지 않고 지급명령 정본으로 강제집행에 쓸 수 있고요.

지급명령 정본이 송달되지 않아 임대인 주소를 보정해야 할 때 보정기한 안에 주소를 보정하지 않으면 지급명령 신청이 각하되니 기한을 꼭 챙기세요. 민사조정을 고른다면 신청인이 조정 기일에 두 번 출석하지 않을 때 조정 신청이 취하된 것으로 봅니다.

보증금반환청구소송은 보증금이 3,000만원을 넘어도 소액사건심판법에 따라 신속하게 진행할 수 있습니다. 공증받은 약속어음이 있다면 지급기일에 돈을 받지 못했을 때 공증기관에서 집행문을 받아 바로 강제경매를 신청하는 길도 있으니 함께 살펴 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 보증금의 회수 > 집행권원의 확보), 민사집행법 (2026-10-10 확인)

임차인이 직접 경매를 신청한 경우라면 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자라서 따로 신청서를 낼 필요가 없습니다. 문제는 다른 채권자가 경매를 걸었을 때인데요.

경매개시결정으로 압류의 효력이 생기면 집행법원이 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고, 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고합니다. 종기일까지 배당요구를 하지 않으면 선순위 채권자라도 배당을 받을 수 없고, 나보다 후순위로 배당을 받은 사람에게 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않아요.

순위가 앞선다고 안심하고 기다리면 안 되는 이유입니다. 배당요구 신청서에는 집행력 있는 정본이나 그 사본, 임대차계약서 사본과 주민등록등본처럼 배당요구 자격을 소명하는 서면을 붙입니다.

하나 더 기억할 점은 대항력과 우선변제권이 끝까지 살아 있어야 한다는 것이죠. 경매라면 집행법원이 정한 배당요구 종기까지, 공매라면 매각결정일까지 두 권리가 존속하고 있어야 우선변제를 받을 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 보증금의 회수 > 강제경매 신청, 배당요구) (2026-10-10 확인)

표는 임차인 보증금과 맞닿은 앞쪽 순위만 추린 것입니다. 확정일자 임차인은 제5순위에 들어가지만 그 안에서 앞뒤를 가르는 기준이 따로 있는데요, 대항력과 확정일자를 갖추고 배당요구 종기까지 배당요구를 했다면 우선변제권이 생긴 날을 기준으로 근저당권 등 다른 채권자와 선후가 갈립니다.

소액임차인은 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 종기까지 배당요구를 했을 때 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 배당받아요. 배당기일에는 꼭 나가 보셔야 합니다.

출석하지 않은 채권자는 배당표와 같이 배당하는 데 동의한 것으로 보기 때문이죠. 배당표에 이의를 했다면 배당기일부터 1주 이내에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 하고, 이를 놓치면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 전액에 대해 배당요구를 했는데도 순위에 밀려 다 받지 못했다면 경락인에게 잔액 반환을 요구할 수 있고, 전액을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하며 그 집을 계속 쓸 수 있습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 보증금의 회수 > 배당요구), 민사집행법 (2026-10-10 확인)

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