세입자 사망 시 임차권 승계, 상속인부터 가족까지

표는 위에서부터 차례로 내려가며 우리 집 사정에 맞는 줄을 찾아 읽으면 됩니다. 줄을 가르는 기준은 세입자가 사망할 당시 민법상 상속인이 그 집에서 함께 가정공동생활을 하고 있었느냐인데요.

상속인이 함께 살았는지 아닌지에 따라 승계하는 사람이 완전히 달라지니 이 부분부터 정확히 짚어야 합니다. 가정공동생활은 동거를 하면서 생계를 같이하는 것을 뜻하니, 한집에 살며 살림을 함께 꾸렸는지를 먼저 떠올려 보세요.

표에 적힌 사실혼 배우자도 아무나 해당하는 게 아니라 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사람만 승계자가 될 수 있습니다. 승계는 법률의 규정에 따라 이루어지기 때문에, 승계하는 사람이 임대인에게 따로 승계하겠다는 의사표시를 할 필요는 없습니다.

맨 아래 줄처럼 상속인이 없고 사실상의 혼인관계에 있는 사람도 없는 경우라면 임차권을 포함한 세입자의 상속재산이 국가에 귀속되고요. 반대로 승계할 사람이 있어도 이어받기를 원하지 않으면 거절할 길이 열려 있는데, 그 방법은 마지막 반대 의사 부분에서 이어서 다룹니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 입주생활 > 임대차 승계 > 사망 등에 대한 임차권의 승계) (2026-10-10 확인)

세입자가 사망할 당시 민법에 따른 상속인이 그 집에서 함께 가정공동생활을 하고 있었다면 임차권은 상속인이 승계하고, 이 경우 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 임차권을 승계할 수 없습니다. 같은 집에 사실혼 배우자가 함께 살았더라도 상속인 쪽으로 승계가 정해진다는 뜻인데요.

표는 승계하는 사람이 넘겨받는 것과 넘겨받지 않는 것을 나눠 본 것입니다. 채권 줄에는 표에 적은 것 말고도 임차주택인도청구권과 임차주택수선청구권이 들어가니, 보증금을 돌려받을 권리뿐 아니라 집을 고쳐 달라고 요구할 권리까지 이어받는 셈이죠.

권리만 오는 건 아니어서 차임지급의무와 원상회복의무 같은 채무도 같이 넘어옵니다. 마지막 줄은 성격이 다릅니다.

임대인과 사망한 세입자 사이에서 생긴 채권이라도 임대차와 관련 없이 생긴 대여금청구권, 손해배상청구권 등은 승계되지 않고 민법의 상속규정에 따라 상속인이 상속하게 되는데요. 그래서 사실혼 배우자나 친족이 임차권을 승계하는 경우에도 이런 채권은 상속인 몫으로 남습니다.

상속인이 승계하는 경우라도 임대인에게 승계의 의사표시를 따로 할 필요가 없다는 점은 같고요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 입주생활 > 임대차 승계 > 사망 등에 대한 임차권의 승계) (2026-10-10 확인)

상속인이 세입자와 함께 그 집에서 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 상속인이 따로 살았다면 승계권이 상속인이 아닌 쪽으로 넘어가는 셈인데요.

가정공동생활은 동거를 하면서 생계를 함께하는 것이라, 사실혼 배우자라도 그 집에서 함께 살며 생계를 같이하지 않았다면 이 승계와는 거리가 멉니다. 2촌 이내의 친족이 없는 경우에는 그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자가 단독으로 임차권을 승계하게 되고요. 상속인 없이 세입자가 사망한 경우도 마찬가지여서, 그 집에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 혼자 권리와 의무를 이어받습니다.

다만 사실혼 배우자가 승계할 수 있는 건 이렇게 상속인이 함께 살지 않았거나 상속인이 없을 때뿐이고, 상속인이 함께 살고 있었다면 사실혼 배우자는 임차권을 승계할 수 없다는 점은 기억해 두셔야 합니다. 공동으로든 단독으로든 승계한 사람은 보증금반환청구권 같은 권리와 차임지급의무 같은 의무를 함께 넘겨받게 되죠.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 입주생활 > 임대차 승계 > 사망 등에 대한 임차권의 승계) (2026-10-10 확인)

이어받는 게 오히려 손해라면 임차권 승계는 거절해도 됩니다. 사망한 세입자의 채무가 보증금반환채권을 넘어서 승계가 불리한 경우가 대표적인데요, 이럴 때 승계권자는 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 임차권을 승계하지 않겠다는 뜻, 곧 반대의사를 표시하고 승계를 포기할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제9조제3항도 이 기간 안에 승계 대상자가 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계되지 않는다고 정하고 있죠. 기한은 임차인이 사망한 뒤부터 흐르기 때문에, 장례를 치르고 짐을 정리하는 사이 시간이 훌쩍 지나지 않도록 마음을 일찍 정하는 편이 좋습니다.

뜻을 밝힐 상대도 정해져 있어서 다른 가족이 아니라 임대인에게 전해야 하고요. 승계는 법률의 규정에 따라 이루어지니 아무 뜻도 밝히지 않으면 그대로 승계가 되고, 그러면 차임지급의무나 원상회복의무 같은 채무까지 떠안게 됩니다.

그러니 돌려받을 보증금과 세입자가 남긴 빚을 먼저 견주어 보고, 빚이 더 크다면 기한 안에 임대인에게 승계하지 않겠다는 뜻을 분명히 전해 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(사망 등에 대한 임차권의 승계), 국가법령정보센터 주택임대차보호법 (2026-10-10 확인)

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