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한눈에 보는 정책 요약
📌 핵심콕콕
- 말소등기원인
- 근저당권은 채무변제로 인한 계약 해지 등으로 소멸하며, 소멸하면 말소등기를 함
- 신청인
- 등기의무자는 근저당권자(은행), 등기권리자는 근저당권 설정자(소유권자)
- 위임장셀프등기
- 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나, 상대방 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해 신청 가능. 대리인이 반드시 법무사·변호사일 필요는 없음
- 등록면허세
- 근저당권 말소등기 시 등록면허세 등기대상 1건당 6,000원, 지방교육세는 등록면허세액의 20%
- 등기신청수수료
- 대법원등기 수입증지(등기신청수수료) 서면방문 4,000원, 전자표준양식신청 3,000원, 전자신청 1,000원
- 국민주택채권
- 근저당권 말소등기는 설정·이전등기가 아니므로 국민주택채권을 매입하지 않아도 됨
- 은행발급서류
- 한국주택금융공사는 홈페이지·앱·고객센터·카카오톡 챗봇 등으로 채무완납확인서, 근저당권 말소(감액)서류(직인날인요청서 등)를 발급
정부지원사업 Q&A
대출을 다 갚으면 근저당이 자동으로 말소되나요?
자동으로는 되지 않습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 근저당권은 채무변제로 계약이 해지되는 등의 원인으로 소멸하지만, 소멸했다는 사실이 등기부에 반영되려면 별도의 말소등기를 신청해야 합니다.
근저당권 말소등기 자체가 "근저당권등기가 실체관계와 부합하지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기"로 정의되어 있는 것도, 빚을 다 갚은 뒤에도 등기부상 근저당권 기록은 그대로 남아 있다가 신청을 거쳐야 지워진다는 뜻입니다. 이때 등기의무자는 대출을 내준 근저당권자(은행)이고, 등기권리자는 집을 소유한 근저당권 설정자입니다.
* 출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권 말소등기 개념 및 신청인) (2026-09-17 확인)
정부지원사업 Q&A
말소 신청은 어디에 하나요?
신청인 또는 그 대리인이 관할 등기소에 직접 출석해 신청서와 첨부서류를 제출하는 방문 방식과, 전산정보처리조직(이동통신단말장치 애플리케이션 포함)을 이용해 온라인으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 전자신청 방식 두 가지가 법제처 자료에 안내되어 있습니다. 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 소속 사무원이 대신 등기소에 출석해 서면을 제출할 수도 있습니다.
온라인 전자신청은 대법원 인터넷등기소를 통해 진행합니다.
* 출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권 말소등기 등기신청방법) (2026-09-17 확인)
정부지원사업 Q&A
말소 등기에 필요한 서류는 무엇인가요?
법제처 자료를 기준으로 정리하면 먼저 시·군·구청에서 등록면허세납부고지서를 발급받아 은행에서 세금을 낸 뒤 등록면허세영수필확인서를 받아야 합니다. 등록면허세는 근저당권 말소등기 1건당 6,000원이고, 지방교육세가 그 금액의 20%만큼 추가로 붙습니다.
근저당권 말소등기는 설정등기나 이전등기가 아니라서 국민주택채권은 매입하지 않아도 됩니다. 여기에 등기신청수수료로 쓰이는 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소 주변 은행(농협·우체국·신한은행 등)에서 구입해야 하는데, 서면방문신청이면 4,000원, 전자표준양식으로 작성해 방문하면 3,000원, 전자신청이면 1,000원입니다.
마지막으로 근저당권 말소 관련 서류인 해지증서 또는 포기증서, 필요한 경우의 위임장, 그리고 은행이 보관하고 있던 등기필정보를 함께 제출해야 합니다. 이 서류들은 실무적으로 은행(또는 한국주택금융공사의 경우 홈페이지·앱·고객센터)에서 채무를 완납한 고객에게 발급해 줍니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세(1건당) | 6,000원 |
| 지방교육세 | 등록면허세액의 20% |
| 등기신청수수료(서면방문) | 4,000원 |
| 등기신청수수료(전자표준양식 방문) | 3,000원 |
| 등기신청수수료(전자신청) | 1,000원 |
위임장 양식과 신청서류는 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있어요.
근저당권 말소등기 서류 확인하기 →* 출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권 말소등기 제출서류) (2026-09-17 확인)
정부지원사업 Q&A
법무사 없이 직접 할 수 있나요?
가능합니다. 법제처 자료의 질의응답을 보면, 근저당권 말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자(근저당권자)가 공동으로 등기소에 출석해 신청하는 것이지만, 대리인을 통해 신청하게 할 수도 있고 이때 그 대리인이 반드시 법무사나 변호사여야 하는 것은 아니라고 명시되어 있습니다.
즉 은행으로부터 위임장을 받아 소유자 본인이 직접 등기소를 방문해 신청하는 이른바 셀프등기가 가능합니다. 등기소는 등기 신청의 접수 자체를 거부할 수 없다는 점도 함께 안내되어 있어서, 서류만 제대로 갖추면 본인이 직접 처리하는 데 제도적인 걸림돌은 없습니다.
다만 서류 작성이 낯설게 느껴지실 수 있어, 절차가 복잡하다고 느끼시면 법무사에게 맡기는 것도 방법입니다.
대법원 인터넷등기소에서 등기비용도 미리 확인할 수 있어요.
대법원 인터넷등기소 바로가기 →* 출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권 말소등기 신청 가능 여부 Q&A) (2026-09-17 확인)
자주 묻는 질문
Q. 등기부 등본에 근저당권자 주소가 실제와 다르면 말소가 안 되나요?
법제처 자료에 따르면 근저당권처럼 소유권 외의 권리에 관한 등기를 말소할 때는, 등기명의인의 표시에 변경이나 경정 사유가 있더라도 그 변경·경정을 증명하는 서면을 신청서에 첨부하면 별도의 표시변경등기를 생략할 수 있다고 안내되어 있습니다.
Q. 한국주택금융공사 말고 시중은행도 같은 방식으로 서류를 주나요?
이 글에서 직접 대조한 자료는 한국주택금융공사 기준입니다. 시중은행은 지점 방문이나 인터넷뱅킹 등 절차가 다를 수 있어, 대출을 받은 은행에 직접 확인하시는 것이 정확합니다.
Q. 판결로 근저당권을 말소하는 경우도 있나요?
네, 법제처 자료에는 판결에 의한 등기 신청의 경우 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 한다고 안내되어 있습니다. 조정조서나 화해조서, 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.
Q. 말소등기를 오래 미뤄두면 문제가 되나요?
이 글에서 확인한 자료에는 말소등기를 미뤘을 때의 불이익이 직접 다뤄지지 않았습니다. 다만 등기부에 근저당권 기록이 남아 있으면 매매나 추가 대출 등에서 불편이 생길 수 있어, 완납 후에는 미루지 않고 처리하시는 것이 안전합니다.
Q. 근저당권이 여러 개면 각각 말소 신청해야 하나요?
등록면허세와 등기신청수수료가 "등기대상 1건 당"으로 책정되어 있는 점에서, 말소 대상 근저당권 건수에 따라 비용이 늘어나는 구조로 볼 수 있습니다. 다만 동일채권을 담보하는 공동저당권의 일부 부동산에 대한 포기처럼 별도 서식이 쓰이는 경우도 있어, 해당 상황이면 등기소나 법무사에 확인하시는 것이 정확합니다.
정부지원사업 Q&A
이 글의 출처
본 페이지는 다음 정부 공식 자료를 1:1 대조 검증해 정리했습니다.
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마지막 검수: 2026.09.18
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