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한눈에 보는 정책 요약
📌 핵심콕콕
- LTV비규제지역
- 무주택자·처분조건부 1주택자 기준 비규제지역 LTV 70% (2025.6.28 금융위 가계부채 관리 강화 방안)
- LTV규제지역강화
- 규제지역(서울 25개구 전역, 경기 12개 지역) 신규 지정 시 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) 주담대 LTV를 40%로 강화 (기존 70%)
- 규제지역목록
- 규제지역: 서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)
- 방공제금액
- 지역별 최우선변제금액(방공제 금액): 서울 5,500만원 · 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 4,800만원 · 광역시 등 2,800만원 · 그 밖의 지역 2,500만원
- 소액임차기준
- 방공제가 적용되는 소액임차보증금 상한: 서울 1억6,500만원 · 과밀억제권역 등 1억4,500만원 · 광역시 등 8,500만원 · 그 밖의 지역 7,500만원
- KB보증보완
- KB국민은행은 담보 요건 등을 감안해 필요시 주택금융신용보증서·모기지신용보험을 추가로 취득
정부지원사업 Q&A
한도는 계산기로 어떻게 계산하나요?
은행마다 홈페이지에 대출 한도·상환금을 미리 볼 수 있는 계산기를 두고 있습니다. KB국민은행 부동산담보대출 페이지에도 금액, 기간, 금리, 상환방법을 입력하면 결과를 보여주는 계산기가 붙어 있는데요. 다만 이 계산기는 입력한 조건대로 할부금을 계산해줄 뿐이고, 실제로 얼마까지 받을 수 있는지(대출한도) 자체는 담보 주택의 시세와 LTV 비율, 방공제, 소득에 따른 DSR까지 종합해서 은행이 심사로 정합니다.
카카오뱅크는 아예 챗봇에게 몇 가지 정보를 알려주면 한도와 금리를 3분 정도면 바로 조회해준다고 안내하고 있어서, 숫자를 빠르게 먼저 보고 싶으실 때 유용합니다.
* 출처: KB국민은행 부동산담보대출 공시 (2026-09-17 확인)
정부지원사업 Q&A
LTV 비율은 지역마다 어떻게 다른가요?
2025년 6월 28일 금융위원회가 내놓은 가계부채 관리 강화 방안을 기준으로 보면, 무주택자나 6개월 안에 기존 주택을 처분하기로 한 처분조건부 1주택자는 비규제지역에서 LTV 70%, 규제지역에서 LTV 50%를 적용받았습니다. 그런데 2025년 하반기에 규제지역이 서울 25개구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·수원 영통구·장안구·팔달구·성남 분당구·수정구·중원구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)으로 크게 넓어지면서, 이 지역에서는 무주택자 LTV가 40%까지 다시 강화됐습니다.
즉 같은 무주택자라도 집이 어디에 있느냐에 따라 70%와 40%로 한도 차이가 크게 벌어지는 셈입니다. 다주택자가 규제지역에서 추가로 집을 사는 경우처럼 아예 LTV가 0%로 막히는 경우도 있으니, 정확한 비율은 매수하려는 주택 소재지를 기준으로 다시 확인하셔야 합니다.
| 지역 | LTV |
|---|---|
| 비규제지역 | 70% |
| 규제지역(서울 25개구, 경기 12개 지역) | 40% |
지역마다 최우선변제금액이 다르니 내 주택 소재지 기준으로 직접 확인해보세요.
필요서류 미리 확인하기 →* 출처: 금융위원회 보도자료(2025.6.28) · 대한민국 정책브리핑 (2026-09-17 확인)
정부지원사업 Q&A
방공제로 얼마가 빠지나요?
방공제는 세입자가 실제로 있는지와 상관없이, 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 소액 임차인이 최우선으로 돌려받는 보증금만큼을 은행이 미리 대출한도에서 빼놓는 것을 말합니다. 국가법령정보센터에서 확인한 현행 주택임대차보호법 시행령을 보면 지역별로 금액이 정해져 있는데요, 서울은 5,500만원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포는 4,800만원, 광역시 등은 2,800만원, 그 밖의 지역은 2,500만원이 최우선변제금액입니다.
이 금액을 뺄 수 있는 대상은 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인인데, 그 기준 역시 지역마다 달라서 서울은 1억6,500만원, 과밀억제권역 등은 1억4,500만원, 광역시 등은 8,500만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하인 경우에 해당합니다.
| 지역 | 방공제 금액 | 소액임차인 보증금 기준 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만원 | 1억6,500만원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 4,800만원 | 1억4,500만원 이하 |
| 광역시(일부 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만원 | 8,500만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 | 7,500만원 이하 |
* 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 (2026-09-17 확인)
정부지원사업 Q&A
방공제 면제는 어떻게 신청하나요?
방공제로 빠진 한도를 되살리는 방법으로 보증 상품이 쓰이는데요, KB국민은행 부동산담보대출 공시에도 담보 요건 등을 감안해 필요하면 주택금융신용보증서나 모기지신용보험을 추가로 취득한다고 안내되어 있습니다. 쉽게 말해 은행이 방공제 금액만큼을 보증기관에 보증받아 채우고, 그만큼 대출을 더 내어주는 구조입니다.
다만 이 보증서·보험을 실제로 이용할 수 있는지, 보증료나 보험료를 누가 부담하는지, 가입 조건이 무엇인지는 담보 주택과 대출 조건에 따라 달라지고 은행마다 운영 방식도 다릅니다. 정확한 가입 가능 여부는 대출 상담 단계에서 해당 은행에 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
규제지역 여부에 따라 LTV가 또 달라지니 내가 쓸 은행 조건부터 비교해보세요.
은행별 대출금리 비교하기 →* 출처: KB국민은행 부동산담보대출 공시 (2026-09-17 확인)
자주 묻는 질문
Q. DSR도 LTV와 같이 적용되나요?
네, LTV와 DSR은 함께 적용되는 별개의 한도 기준입니다. LTV가 담보 가치 대비 대출 비율을 제한한다면, DSR은 소득 대비 전체 대출 원리금 상환 비율을 제한합니다. 둘 중 더 낮은 한도가 실제 대출 가능 금액이 됩니다.
Q. 생애최초 주택구입자는 LTV가 다른가요?
생애최초 주택구입은 일반 무주택자와 다른 우대 LTV가 적용되는 경우가 있습니다. 정확한 최신 비율과 조건은 상품·지역별로 달라 별도로 확인이 필요합니다.
Q. 방공제를 아예 안 받는 경우도 있나요?
전세를 낀 집을 사면서 기존 세입자의 보증금 반환 채권을 인수하는 등 특수한 구조이거나, 보증서·보험으로 방공제 금액을 보완받는 경우에는 방공제가 적용되지 않거나 줄어들 수 있습니다. 다만 이는 은행과 물건 조건에 따라 달라 일괄적으로 말씀드리기 어렵습니다.
Q. 규제지역인지 아닌지는 어디서 확인하나요?
금융위원회나 국토교통부의 보도자료, 대한민국 정책브리핑(korea.kr) 등 공식 발표로 확인하는 것이 가장 정확합니다. 규제지역은 수시로 추가 지정되거나 해제될 수 있어 대출 상담 시점에 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
Q. 방공제 금액이 실제 세입자 보증금보다 크면 어떻게 되나요?
방공제는 실제 세입자 보증금 액수와 무관하게 법에서 정한 지역별 최우선변제금액을 기준으로 일괄 적용됩니다. 세입자가 없어도, 실제 보증금이 이보다 적어도 동일한 금액이 공제됩니다.
정부지원사업 Q&A
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마지막 검수: 2026.09.17
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