분양권 전매 신고, 가능 시기부터 제출 기한과 양도세까지

분양권은 공급계약을 통해 주택을 공급받을 사람으로 선정된 지위라서, 이 지위를 사고파는 계약 역시 부동산 거래신고 대상에 들어갑니다. 표는 거래 형태에 따라 신고를 맡는 사람을 나눈 것인데요.

중개 없이 당사자끼리 계약했다면 매도인과 매수인이 함께 신고하는 게 원칙이고, 한쪽이 신고를 거부하면 다른 한쪽이 혼자 신고할 수 있습니다. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성해 건넸다면 신고 의무는 당사자가 아니라 그 중개사에게 넘어가고, 여러 중개사가 함께 중개했다면 중개사들이 공동으로 신고합니다.

신고 방법은 서류 제출과 온라인 신고로 나뉩니다. 부동산거래계약 신고서를 작성해 신고관청에 직접 내도 되고, 국토교통부 부동산거래관리시스템이나 부동산 전자계약시스템에 접속해 온라인으로 공동 신고해도 됩니다.

분양권처럼 권리를 사고파는 계약은 그 권리의 대상인 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 신고관청이 되니, 지금 사는 곳이 아니라 분양 주택이 들어서는 지역을 기준으로 보셔야 합니다. 계약서를 쓰는 자리에서 누가 신고할지와 어떤 방법으로 낼지부터 정해 두면 기한을 놓칠 일이 줄어듭니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(잔금정산 및 등기하기), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 (2026-10-12 확인)

전매제한은 분양권을 포함한 주택을 정해진 기간이 지나기 전에 팔거나 증여하지 못하게 하는 규정이고, 그 전매를 알선하는 것도 막혀 있습니다. 상속은 여기에 들어가지 않습니다.

표에서 투기과열지구 등으로 묶은 줄은 투기과열지구, 조정대상지역 중 과열지역, 공공택지의 분양가상한제 적용주택을 함께 담은 것으로 수도권이면 3년, 수도권 외의 지역이면 1년인데요. 분양가상한제 주택이라도 공공택지 외 택지에 짓고 투기과열지구가 아닌 곳이면 공공택지 외 택지 줄과 같은 기간을 따릅니다.

기간 중이라도 생업상 사정 등으로 전매가 불가피하면 한국토지주택공사의 동의를 받아 팔 수 있는데, 토지임대부 분양주택은 제외됩니다. 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 시·군으로 옮기는 경우가 그 예이고, 수도권 안에서 이전하는 경우는 빠집니다.

세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우, 실직·파산·신용불량으로 경제적 어려움이 생긴 경우도 동의 사유가 됩니다. 제한을 어기고 전매하거나 알선하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으니, 기간이 남았다면 사유에 해당하는지부터 따져 보셔야 합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(아파트 분양받기 > 거주의무 및 전매제한 > 전매제한), 주택법 (2026-10-12 확인)

분양권 전매 신고 기한은 거래계약을 체결한 날부터 30일 이내입니다. 잔금일이나 명의변경일이 아니라 계약서를 쓴 날부터 세기 시작하니 계약 직후부터 날짜를 챙기셔야 하는데요.

이 기간 안에 분양 주택 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고하면 됩니다. 신고를 마친 뒤 계약이 해제되거나 무효·취소됐다면 거기서 끝나지 않습니다.

해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 같은 신고관청에 공동으로 해제 신고를 해야 하거든요. 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과되고, 상대방과의 공동신고를 거부한 사람도 같은 과태료 대상입니다.

신고를 했더라도 거짓으로 적었다면 취득가액의 100분의 10 이하에 해당하는 과태료가 따로 붙으니 실제 거래가격 그대로 신고하는 쪽이 안전합니다. 이미 기한을 넘겼거나 잘못 신고한 사실을 알았다면 위반 사실을 스스로 신고하는 길이 있고, 자진 신고한 사람에게는 신고관청이 과태료를 줄이거나 면제할 수 있습니다.

* 출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 찾기쉬운 생활법령정보(잔금정산 및 등기하기) (2026-10-12 확인)

분양권을 팔아 남긴 차익에는 양도소득세가 붙는데, 분양권은 소득 구간에 따라 세율이 올라가는 방식이 아니라 단일세율로 계산합니다. 현재 국세청 기준으로 분양권을 양도하면 양도소득세가 60%로 매겨지고, 보유기간이 1년 미만인 분양권을 양도하면 70%가 적용되는데요.

전매제한기간이 끝나 적법하게 넘기는 경우라도 이 세율은 그대로입니다. 그래서 전매 날짜를 잡을 때는 보유기간이 1년 미만인지부터 따져 보는 게 순서이고, 같은 분양권이라도 넘기는 시점에 따라 적용 세율이 달라집니다.

분양권은 내가 가진 다른 집을 팔 때도 영향을 줍니다. 1세대가 다주택인지 판정할 때 1주택과 분양권을 함께 가진 경우도 포함되기 때문에, 1주택과 분양권을 같이 갖고 있다면 그 집을 팔기 전에 분양권까지 주택 수에 넣어 세율을 확인해 두셔야 합니다. 분양권 매매 계약을 하고 나면 앞에서 본 거래 신고는 30일 이내에 따로 해야 하고, 양도소득세는 그와 별개로 내는 세금이라는 점도 함께 기억해 두시면 좋겠습니다.

* 출처: 국세청 양도소득세 기본정보(세율) (2026-10-12 확인)

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