부동산 매매 해제, 계약금 포기부터 손해배상까지

매매계약을 해제하는 길은 표처럼 근거에 따라 갈리고, 어느 쪽이냐에 따라 해제할 수 있는 때와 손해배상 여부가 달라집니다. 약정해제는 계약을 맺으면서 한쪽이나 양쪽이 해제할 수 있다고 미리 정해 둔 경우를 말하는데요.

어느 길이든 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 이 의사표시는 철회하지 못합니다. 감정이 앞서 해제를 통보했다가 나중에 거둬들이려 해도 되돌릴 수 없으니 보내기 전에 충분히 따져 보셔야 하죠.

공동명의처럼 매도인이나 매수인이 여러 명이라면 해제도 그 전원으로부터, 또는 전원에 대하여 해야 해서 일부에게만 알려서는 해제가 되지 않습니다. 해제권을 언제까지 쓸지 기간을 정하지 않았다면 상대방이 상당한 기간을 정해 해제할지 확답하라고 최고할 수 있고, 그 기간 안에 해제 통지를 받지 못하면 해제권은 소멸하는데요.

해제할 사유가 생겼더라도 미루기만 하면 권리 자체가 사라질 수 있다는 점을 기억해 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 부동산 매매계약의 해제(매매계약의 해제), 국가법령정보센터 민법 (2026-10-10 확인)

당사자 사이에 다른 약정이 없다면, 계약금을 건넨 쪽은 그 계약금을 포기하고 받은 쪽은 그 배액을 상환해 어느 한쪽이 이행에 착수할 때까지 매매계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 갈림길은 시점인데요, 나든 상대방이든 계약 내용대로 이행에 착수한 뒤에는 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 것만으로 빠져나올 수 없게 됩니다.

이렇게 계약금으로 해제할 때는 해제와 손해배상에 관한 민법 제551조를 적용하지 않아서, 그 조항을 근거로 계약금 말고 손해배상을 더 청구할 수는 없는 구조이고요. 계약서에 "매도인이 위약하면 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약하면 계약금을 매도인이 가지며 계약은 자동으로 해제된다"는 문구가 들어 있기도 한데요.

대법원은 이런 조항을 위약한 쪽이 계약금을 포기하거나 배액을 배상해 해제할 수 있게 한 해제권 유보조항으로 볼 뿐, 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약으로 보지는 않았습니다. 자동 해제라는 문구만 믿고 아무 연락 없이 계약이 끝났다고 여기면 곤란한 이유입니다.

계약금으로 해제할 때도 해제한다는 뜻은 상대방에 대한 의사표시로 분명히 전해야 하죠.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 부동산 매매계약의 해제(매매계약의 해제), 국가법령정보센터 민법 (2026-10-10 확인)

중도금을 주고받아 어느 한쪽이 이행에 착수한 뒤라면 계약금만 포기하고 물러나는 길은 닫히고, 상대방이 채무를 이행하지 않을 때 법이 정한 사유로 해제하는 법정해제나 미리 약정해 둔 해제권을 써야 합니다. 표에서 이행지체는 곧바로 해제할 수 없고, 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 그 기간 안에도 이행하지 않아야 해제할 수 있다는 점을 눈여겨보세요.

상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔거나, 정해진 시기를 넘기면 계약 목적을 이룰 수 없는 정기행위라면 최고 없이 해제할 수 있고요. 해제가 되면 각자 상대방에게 원상회복 의무를 지고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다.

상대방이 원상회복을 할 때까지는 내 원상회복을 거절할 수 있으니 혼자 먼저 돌려줄 필요는 없습니다. 매수인이 해제 전에 집을 제3자에게 처분해 원물반환이 불가능해졌다면 특별한 사정이 없는 한 처분 당시 대가나 시가 상당액에 이득일부터의 법정이자를 더한 가액을 반환해야 하는데요.

이때도 원상회복은 제삼자의 권리를 해하지 못한다는 원칙이 함께 적용된다는 점을 기억해 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 부동산 매매계약의 해제(매매계약의 해제), 국가법령정보센터 민법 (2026-10-10 확인)

해제했다고 손해배상이 저절로 따라오지는 않는데요, 법정해제라면 해제와 별도로 손해배상을 청구할 수 있지만 약정해제권으로 해제할 때는 법정해제와 달리 손해배상청구권이 생기지 않습니다. 채무 내용대로 이행하지 않은 상대방에게 청구할 수 있는 배상은 통상의 손해가 한도입니다.

특별한 사정으로 생긴 손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상 책임이 생기고요. 상대방의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 배상 책임이 없고, 내게도 과실이 있다면 법원이 배상 책임과 금액을 정할 때 이를 참작하게 됩니다.

당사자는 손해배상액을 미리 예정해 둘 수 있는데요, 계약서에 위약금을 적어 두었다면 민법은 그 위약금 약정을 일단 손해배상액의 예정으로 봅니다. 예정한 금액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있으니 위약금이 지나치게 크다면 다퉈 볼 여지가 있죠.

손해배상액을 예정해 두었더라도 이행을 청구하거나 계약을 해제하는 데에는 영향이 없습니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 부동산 매매계약의 해제(매매계약의 해제), 국가법령정보센터 민법 (2026-10-10 확인)

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