부동산 증여 신고, 취득세 기한부터 세금 납부와 등기까지

부동산 증여 신고는 세금 하나로 끝나지 않습니다. 받은 사람이 취득세를 신고·납부하고, 증여세도 따로 신고해야 하며, 소유권을 옮기는 등기까지 마쳐야 일이 마무리되는데요.

표는 신고마다 기한을 나란히 놓은 것으로, 기준이 되는 날과 마감이 조금씩 다르다는 점부터 눈여겨보시면 됩니다. 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월이라 겉보기엔 비슷해도, 그 사이에 등기를 먼저 하려는 경우라면 취득세 마감이 등기 신청서를 접수하는 날로 당겨집니다.

등기를 서두를수록 취득세 납부도 앞당겨진다고 기억해 두세요. 증여세는 수증자의 주소지를 관할하는 세무서장이 과세하고, 주소지가 없거나 분명하지 않으면 거소지가 기준이 됩니다.

일반적인 부동산 증여라면 증여세 신고서로 기본세율 적용 증여재산 신고용 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서를 내게 되고요. 취득세는 지방세, 증여세는 국세라서 신고하는 곳이 서로 다르니 한쪽을 냈다고 다른 쪽까지 끝난 것으로 여기지 않도록 주의하셔야 합니다.

* 출처: 국세청 증여세 신고납부기한 안내, 지방세법, 상속세 및 증여세법 (2026-10-10 확인)

증여로 부동산을 받았다면 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 상속이 아닌 무상취득과, 증여자의 채무를 넘겨받는 부담부 증여로 인한 취득이 모두 이 기한을 따르는데요.

다만 이 기한 안에 소유권 이전등기를 하려는 경우라면 셈법이 달라져서, 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다. 등기 날짜를 먼저 잡아 두셨다면 취득세 마감도 그날로 당겨진다고 보시면 됩니다.

세율은 증여처럼 대가 없이 취득한 경우 취득 당시 가액에 35/1,000을 곱하는 방식입니다. 조정대상지역에 있는 주택 가운데 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 증여로 받았다면 이 세율이 그대로 쓰이지 않고, 제7호나목의 세율을 표준세율로 삼아 중과기준세율의 100분의 400을 더한 세율이 붙으니 주택이 있는 지역부터 확인하셔야 하죠.

반대로 시가표준액이 1억원 이하인 부동산을 증여받았다면 시가인정액과 시가표준액 가운데 납세자가 정하는 가액을 과세표준으로 삼을 수 있습니다.

* 출처: 지방세법, 찾기쉬운 생활법령정보(증여에 의한 소유권 이전등기 제출서류) (2026-10-10 확인)

표는 공제를 빼고 남은 과세표준에 매기는 증여세율이라, 먼저 받을 수 있는 공제부터 따져 보셔야 합니다. 배우자로부터 증여받았다면 6억원, 직계존속에게서 받았다면 5천만원을 공제하고, 미성년자가 직계존속에게서 받으면 2천만원으로 줄어듭니다.

기한 안에 신고하면 산출세액에서 3%를 덜어 주니 마감을 지키는 것만으로도 세금이 줄어드는 셈인데요. 한꺼번에 내기 버겁다면 나눠 내는 길이 있습니다.

납부할 세액이 1천만원을 넘으면 신고납부기한이 지난 뒤 2개월 이내에 분납할 수 있고, 납부세액이 2천만원 이하라면 1천만원을 넘는 금액을, 2천만원 초과라면 세액의 50% 이하를 나눠 내면 됩니다. 신고서의 분납란에 나눠 낼 세액을 적어 내면 그걸로 신청이 끝나서 별도 신청서는 필요 없고요.

납부세액이 2천만원을 넘고 요건을 모두 갖추면 수증자 주소지 관할 세무서장의 허가를 받아 5년 이내에서 신청한 기간 동안 연부연납할 수도 있습니다. 연부연납허가신청서는 신고할 때라면 신고기한 까지, 고지를 받았다면 고지서의 납부기한까지 내야 하며, 연부연납을 허가받으면 분납은 함께 쓸 수 없습니다.

* 출처: 국세청 증여세 납부 안내, 상속세 및 증여세법, 찾기쉬운 생활법령정보 (2026-10-10 확인)

증여로 소유권을 옮기는 등기는 증여자와 수증자가 함께 신청하거나, 한쪽이 상대에게서 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해 신청할 수 있습니다. 가장 먼저 챙길 서류는 증여계약서인데요, 계약을 원인으로 한 이전등기라서 계약서에 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 검인을 받아 관할 등기소에 내야 합니다.

증여자는 등기의무자로서 발행일부터 3개월 이내의 인감증명서를 첨부하고, 인감증명 대신 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 붙여도 됩니다. 취득세는 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부를 마쳐야 하므로 등기소에 가기 전에 취득세 납부부터 끝내 두세요.

비용 쪽을 보면 수입증지가 등기 한 건당 서면방문신청은 18,000원, 전자신청은 10,000원이라 직접 가는 것보다 전자신청이 덜 듭니다. 시가표준액이 1억5천만원 이상인 부동산을 증여받으면 서울특별시·광역시에서는 시가표준액의 42/1,000에 해당하는 국민주택채권을 매입하게 되니 이 금액도 미리 셈에 넣어 두시고요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(증여에 의한 소유권 이전등기 제출서류), 지방세법 (2026-10-10 확인)

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