2026 부동산 세제개편안 정리, 시가 20억 비과세라는데 내 집은 어느 구간인가

거주하느냐, 몇 채냐, 얼마짜리냐 세 가지로 갈립니다. 지금 살고 계신 1주택이면 시가 20억원(공시가격 14억원)까지 종부세 비과세, 시가 30억원까지는 오히려 완화되고, 시가 40~50억원까지도 세액 변동이 크지 않게 설계됐습니다.

반대로 살지 않는 집을 갖고 계시거나 다주택이면 기본공제가 깎이고 3주택 이상은 공정시장가액비율도 60%에서 80%로 올라가는데요. 글로 보는 것보다 공시가격 하나 넣어보는 게 빠릅니다.

현행과 개편안을 나란히 계산해 드립니다.

축이 네 개입니다. 첫째, 1주택 과세 기준금액이 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라 과세 대상 자체가 줄어듭니다.

둘째, 거주 여부로 기본공제가 갈립니다. 거주 1주택은 14억, 비거주 1주택은 9억, 다주택은 4억에 거주주택 비중에 따라 최대 5억이 더해지는 구조로 바뀌는데요.

셋째, 지금은 한도 없이 최대 80%까지 되던 1주택 세액공제에 한도가 생깁니다(2027년 800만원, 2028년부터 600만원). 넷째, 세율 체계가 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 일원화되고, 3주택 이상은 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 올라갑니다.

보유만 해도 주던 혜택을 거주 중심으로 돌리는 게 뼈대입니다.

오래 산 사람에게 유리해집니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택은 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 열 배가 되고, 거주 기준 최대 80% 공제는 유지됩니다. 대신 장기보유특별공제가 보유 기준에서 거주 기준으로 바뀌어 살지 않은 집은 공제가 배제되는데요.

양도차익이 큰 시가 30억원 초과 주택에는 거주공제 한도가 생깁니다(2028년 20억, 2029년부터 10억원). 기재부 예시로 10억에 사서 10년 거주 후 30억에 팔면 공제율 80%로 9.6억원 수준을 공제받는 구조입니다.

시행은 2027년 1년 유예 후 2028~29년 단계 적용이라 지금 당장 바뀌는 건 없습니다.

기획재정부 부동산 세제 FAQ Q2·Q8 (2026.08.04 확인)

보유 부담은 올리되 팔 기회를 열어주는 설계입니다. 보유세(종부세)는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 상향으로 늘어나는 방향인데, 양도세 중과는 2027~28년 2년간 한시로 완화됩니다.

조정대상지역 기준으로 2주택은 현행 +20%p가 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로, 3주택 이상은 +30%p가 +10%p, +15%p로 낮아졌다가 2029년부터 원래대로 돌아가는데요. 중과가 아예 없어지는 게 아니라 완화라서, 중과 재개(5월 10일) 전에 판 사람과는 차이가 나게 설계됐습니다.

즉 팔 생각이 있다면 2027~28년이 세 부담이 가장 낮은 창이고, 버틴다면 늘어난 보유세를 계산에 넣어야 합니다.

두 갈래 장치가 들어갔습니다. 지방으로 이주할 뜻이 있다면 65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 집을 팔고 지방으로 이주할 때 양도세를 최대 50%, 5억원 한도로 감면합니다.

계속 사시겠다면 종부세 납부유예가 확대되는데, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자는 보유세가 소득의 10%를 넘으면 소득 요건 없이 납부를 미룰 수 있습니다. 취학·근무·질병 치료처럼 부득이한 사유로 집을 비운 기간도 거주기간으로 인정될 예정인데, 악용 방지를 위해 이전 시점에 1년 이상 거주 중이어야 하고 인정 기간은 최장 3년입니다.

기획재정부 부동산 세제 FAQ Q6·Q7 (2026.08.04 확인)

월세 세액공제가 커집니다. 공제 대상 월세 한도가 연 1,000만원에서 1,200만원으로 늘고, 청년은 소득 구분 없이 공제율 17%가 2029년까지 적용되는데요.

월세 100만원짜리 집에 살면 지금은 연 1,000만원까지만 공제 대상이었지만 개편안대로면 1,200만원 전액이 대상이 됩니다. 임대인의 보유세가 세입자에게 전가되는 것 아니냐는 우려에 대한 대응으로 들어간 항목이라, 무주택으로 월세를 내고 계시다면 연말정산에서 챙길 몫이 커지는 쪽입니다.

기획재정부 부동산 세제 FAQ Q10 (2026.08.04 확인)

이번 부동산 세제개편안은 아직 국회 통과 전입니다. 정부 계획상 종부세는 2027년부터 2년간 단계적으로, 양도세는 2027년 1년 유예 후 2028~29년에 걸쳐 순차 시행되는데요.

즉 올해와 내년 종부세 고지는 현행 기준이고, 급하게 팔거나 살 이유는 없습니다. 지금 할 일은 두 가지입니다.

내 집이 어느 구간인지 계산해 두는 것, 그리고 다주택이라면 2027~28년 중과 완화 창을 쓸지 미리 따져보는 것인데요. 세부 세율표와 조문은 국회 심의에서 달라질 수 있으니 확정 내용은 기재부 홈페이지에서 확인하시면 됩니다.

본 페이지는 다음 정부 공식 자료를 1:1 대조 검증해 정리했습니다.