재건축 사업시행인가 신청, 절차부터 매도청구까지

사업시행계획인가는 사업시행자가 사업시행계획서에 정관등과 첨부서류를 붙여 시장·군수등에게 제출하는 방식으로 신청합니다. 조합이 시행한다면 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 사업을 중지·폐지할 때도 같은 의결이 필요한데요.

표는 그 총회에서 넘어야 할 조합원 찬성·출석 기준과 지정개발자가 시행할 때 받아야 하는 동의를 나란히 놓은 것입니다. 정비사업비가 생산자물가상승률분과 손실보상 금액을 빼고도 100분의 10 이상 늘어나는 안건이라면 조합원 과반수로는 부족하고 3분의 2 이상이 찬성해야 하니, 사업비 변동 폭부터 따져 보셔야 합니다.

사업시행계획인가를 신청할 때 내는 첨부서류에는 총회의결서 사본이 들어가고, 지정개발자가 사업시행자라면 토지등소유자의 동의서와 명부를 첨부하게 됩니다. 정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 있다면 사업시행계획서에 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획도 담아야 하고요.

신청에는 기한도 걸려 있습니다. 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 정비구역등 해제 사유가 되니, 이 날짜에서 거꾸로 일정을 짜 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(재건축사업 > 사업시행계획의 수립 및 인가신청), 도시 및 주거환경정비법 (2026-10-10 확인)

표는 건축심의부터 인가 고시까지 이어지는 순서인데요, 인가 신청까지는 사업시행자가 준비하고 공람부터는 시장·군수등이 진행합니다. 사업시행계획인가와 관련된 심의가 둘 이상 필요하다면 정비구역의 지정권자가 이를 통합해 검토하고 심의하는 통합심의를 거쳐야 하는데요.

공람을 열 때 시장·군수등은 그 요지와 공람장소를 해당 지방자치단체의 공보등에 공고하고 토지등소유자에게 공고내용을 통지하게 됩니다. 토지등소유자나 조합원, 그 밖에 재건축사업에 이해관계가 있는 사람은 공람기간 이내에 시장·군수등에게 서면으로 의견을 낼 수 있습니다.

시장·군수등은 제출된 의견을 심사해 채택할 필요가 있으면 받아들이고, 채택하지 않을 때는 의견을 낸 사람에게 그 사유를 알려 주어야 하고요. 인가받은 뒤 경미한 사항만 바꾸는 경우라면 이 순서를 처음부터 다시 밟지 않고 시장·군수등에게 신고하면 됩니다.

마지막 단계의 고시일은 뒤이어 나오는 분양 통지와 매도청구 기한을 세는 기준이 되니 날짜를 꼭 적어 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(재건축사업 > 사업시행계획의 수립 및 인가신청·사업시행계획의 인가), 도시 및 주거환경정비법 (2026-10-10 확인)

사업시행계획인가를 받으면 관계 법률에 따른 인가·허가·승인·신고 같은 인·허가등이 있은 것으로 보고, 인가 고시가 있으면 그 인·허가등의 고시·공고도 있은 것으로 봅니다. 그 가운데 하나가 주택법에 따른 사업계획의 승인인데요, 이렇게 받은 것으로 보는 인·허가등의 대가로 부과되는 수수료와 해당 국·공유지의 사용료 또는 점용료도 면제됩니다.

인가 고시와 함께 토지등소유자 쪽 일정도 움직이기 시작합니다. 사업시행자는 인가 고시가 있은 날, 인가 이후 시공자를 선정했다면 시공자와 계약을 체결한 날부터 90일 이내에 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양 대상 대지·건축물의 내역 등을 해당 지역 일간신문에 공고해야 하는데, 대통령령으로 정하는 경우에는 1회에 한정하여 30일의 범위에서 연장할 수 있습니다.

분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정해지니 통지문을 받으면 마감일부터 달력에 표시해 두시는 게 좋습니다. 이 기간에 분양신청을 하지 않으면 어떤 절차가 이어지는지는 매도청구에서 이어서 살펴봅니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(재건축사업 > 사업시행계획의 인가), 도시 및 주거환경정비법 (2026-10-10 확인)

재건축의 매도청구는 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 하는 절차와, 분양신청을 하지 않은 사람 등을 상대로 하는 소송으로 나뉩니다. 표의 위쪽이 앞의 절차, 아래쪽이 뒤의 절차인데요.

동의하지 않은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하고, 그 안에 회답하지 않은 경우 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 답을 미루는 것만으로 부동의로 정리되는 셈이라 촉구서를 받았다면 기한 안에 입장을 정해 두는 편이 안전합니다.

회답기간이 지나면 사업시행자는 부동의자뿐 아니라 건축물 또는 토지만 소유한 사람에게도 소유권과 그 밖의 권리를 팔라고 청구할 수 있습니다. 분양신청을 하지 않았거나 분양신청기간 종료 전에 철회한 사람, 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 사람, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 빠진 사람은 먼저 사업시행자와 손실보상 협의를 거치게 되고요.

협의가 성립하지 않았는데 사업시행자가 기한을 넘겨 매도청구소송을 내면 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 쪽에 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하니, 소송이 늦어졌다면 표에서 지연 기간에 맞는 이율을 찾아보세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(재건축사업 > 매도청구) (2026-10-10 확인)

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