월세 인상 증감청구, 요건부터 증액 상한과 거절까지

증감청구는 계약 때 정한 월세나 보증금이 나중에 맞지 않게 됐을 때 그 금액을 바꿔 달라고 요구하는 권리입니다. 임차주택에 붙는 조세나 공과금 같은 부담이 늘거나 줄었을 때, 또는 경제사정이 달라졌을 때 쓸 수 있고, 효력은 지난 기간이 아니라 장래에 대해서만 생기는데요.

집주인만 쓰는 권리도 아닙니다. 임차인도 같은 사유로 월세나 보증금을 깎아 달라는 감액청구를 할 수 있고, 증액금지 특약과 달리 감액금지 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없어요.

계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 이어지는 것으로 보아 증액청구가 가능하며, 증액 제한은 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에도 적용됩니다. 인상에 응했다면 뒷마무리도 챙겨야 하죠.

올려 준 부분만 따로 임대차계약서를 써서 확정일자를 받아 두어야 그 날부터 증액분을 후순위권리자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 올려 주기 전에는 부동산등기부를 떼어 저당권 같은 담보물권이 새로 설정되지 않았는지 살펴본 뒤 결정하는 편이 안전하고요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(차임 또는 보증금의 증감청구), 주택임대차보호법 (2026-10-10 확인)

증액청구에는 먼저 시기 요건이 붙습니다. 임대차계약을 맺었거나 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 증액청구를 하지 못하니, 집주인이 인상을 꺼냈다면 지난 계약일이나 인상일부터 짚어 보세요.

다음으로 따질 것은 계약의 상태인데요. 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 올리거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.

갱신요구로 이어진 임대차는 이전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 차임과 보증금만 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 오르내릴 수 있죠. 그래서 갱신하면서 전세를 월세로 돌리는 것은 임차인 동의 없이는 곤란합니다.

계약서도 다시 꺼내 볼 필요가 있어요. 차임을 올리지 않기로 한 특약이 있으면 임대인은 증액청구를 할 수 없거든요.

다만 그 특약을 그대로 지키게 하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 만큼 사정이 바뀌었다면 특약이 있어도 증액청구를 할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다.

* 출처: 주택임대차보호법, 찾기쉬운 생활법령정보(차임 또는 보증금의 증감청구) (2026-10-10 확인)

표는 위에서부터 읽으면 되는데요, 법이 정한 상한을 바탕으로 사는 지역의 시·도가 조례로 그 범위 안에서 달리 정했는지에 따라 실제 한도가 갈립니다. 지자체가 따로 정하지 않았다면 5% 이내가 적용되죠.

많이 오해하는 대목은 그다음입니다. 5%는 올릴 수 있는 상한일 뿐이라 집주인이 요구한다고 무조건 그만큼 올려 줄 필요는 없고, 그 범위 안에서 얼마든지 협의로 정할 수 있어요. 이 상한은 존속 중인 계약에서 올리거나 계약갱신청구권을 행사할 때 걸리는 제한이라는 점도 함께 기억해 두세요.

계약이 끝난 뒤 재계약을 하거나, 끝나기 전이라도 양쪽이 합의하면 차임이나 보증금을 올릴 수 있습니다. 보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 표 마지막 줄의 법정전환율이 기준이 되고요.

이미 증액비율이나 월차임 산정률을 넘겨 냈다면 초과 지급한 차임이나 보증금 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다. 이 법을 어긴 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 강행규정도 있으니, 계약서 문구만 보고 포기할 일은 아닙니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(차임 또는 보증금의 증감청구), 주택임대차보호법 (2026-10-10 확인)

인상 요구를 거절할 수 있는지는 앞에서 본 요건에 비춰 보면 판가름이 납니다. 계약이나 마지막 증액 뒤 1년이 지나지 않았거나, 요구한 금액이 증액 상한을 넘거나, 계약서에 차임 증액을 금지한 특약이 있다면 응하지 않아도 되는데요.

갱신하면서 전세를 월세로 바꾸자는 요구 역시 임차인이 동의하지 않으면 곤란한 일입니다. 상한 안의 요구라고 해서 그대로 받아들일 의무가 생기는 것도 아니에요.

상한 범위에서 협의로 정하는 금액이니 더 낮은 금액을 제안해 볼 수 있죠. 끝내 합의가 안 되면 차임이나 보증금의 증감에 관한 분쟁을 주택임대차분쟁조정위원회에 맡길 수 있습니다.

조정위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지부·지사·사무소에 있고, 주택이 있는 지역을 관할하는 곳에 신청하는 구조입니다. 진행은 표의 순서를 따르는데, 조정안을 받은 뒤 수락 의사를 서면으로 남기지 않고 기한을 넘기면 거부로 처리되니 답을 미루지 않는 편이 낫겠죠.

* 출처: 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 찾기쉬운 생활법령정보(차임 또는 보증금의 증감청구) (2026-10-10 확인)

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