계약갱신요구권 행사 방법, 기간부터 거절 사유와 임대료 상한까지

계약갱신요구권은 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구하는 방식으로 행사합니다. 말없이 기간이 흘러 계약이 이어지는 묵시적 갱신은 요구권 행사로 보지 않고, 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 한 경우로 한정되는데요.

행사가 이렇게 한정되는 만큼 갱신하고 싶다는 말에 그치지 말고 요구권을 쓰겠다는 뜻을 분명히 밝힌 뒤, 언제 어떻게 전했는지 기록으로 남겨 두는 편이 안전해요. 요구권은 1회에 한해 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

한 번 쓰고 나면 다음 만기에는 같은 권리를 다시 꺼낼 수 없으니, 어느 계약에서 쓸지 따져 보는 것도 행사 방법의 일부죠. 갱신한 뒤 사정이 생겨 일찍 나가야 할 때는 남은 기간에 묶이지 않습니다.

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기거든요. 그래서 해지를 통보했더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료는 내야 하니, 이사 날짜를 잡을 때 이 기간을 함께 계산해 두세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 임대차계약의 갱신), 주택임대차보호법 제6조의3 (2026-10-10 확인)

갱신 요구는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 하면 됩니다. 이 기간 안에 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하는데요, 2개월 전이라는 끝 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용돼요.

지금 계약의 만료일에서 거꾸로 짚어 요구를 시작할 수 있는 날과 마지막 날을 달력에 적어 두면 놓칠 일이 줄어듭니다. 보호는 이 기간 안에 요구했을 때 받는 것이라 시작보다 마감 쪽을 더 챙기셔야 하고요.

이미 한 번 묵시적으로 갱신된 집에 살고 있다고 요구권이 사라지지는 않습니다. 최초 계약이 끝난 뒤 묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있거든요.

반대로 요구권을 쓰지 않고 임대인과 합의해서 계약을 갱신했다면, 그 계약을 유지하다가 해당 계약기간이 끝나는 시점에 요구권을 행사하면 됩니다. 어느 쪽이든 요구 기간은 지금 이어지고 있는 계약의 만료일을 기준으로 잡으시면 되죠.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 임대차계약의 갱신), 주택임대차보호법 제6조의3 (2026-10-10 확인)

표는 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우로 법에 적힌 사유이고, 이 가운데 하나에 해당하면 거절이 가능합니다. 차임 연체는 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우라고 적혀 있으니 월세를 밀린 기록이 있다면 먼저 짚어 보셔야 하는데요.

철거·재건축은 아무 때나 사유가 되지 않습니다. 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손되거나 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 가운데 하나여야 합니다.

실거주 사유는 임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우까지 들어가요. 다만 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 하거든요.

거절 당시 손해배상액을 미리 정해 둔 합의가 없다면 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분 등 법이 정한 금액 가운데 큰 금액이 배상액이 됩니다.

* 출처: 주택임대차보호법 제6조의3 (2026-10-10 확인)

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 올리거나 내릴 수 있습니다. 표의 상한은 지금 약정한 차임이나 보증금을 기준으로 따지는 선이라, 이 선을 넘는 증액청구는 할 수 없어요.

사는 지역에 따라 상한이 더 낮게 잡혀 있을 수 있다는 점도 챙기셔야 합니다. 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 20분의 1 범위 안에서 증액청구 상한을 조례로 달리 정할 수 있거든요.

또 임대차계약을 맺었거나 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 증액청구 자체를 하지 못합니다. 이미 상한을 넘겨 냈다고 해서 그대로 손해를 볼 필요는 없는데요.

제7조에 따른 증액비율을 초과해 낸 차임이나 보증금은 초과 지급된 금액만큼 반환을 청구할 수 있으니, 갱신 전후 계약서를 나란히 놓고 오른 폭이 상한 안에 드는지부터 따져 보세요.

* 출처: 주택임대차보호법 제6조의3·제7조·제10조의2, 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 > 임대차계약의 갱신) (2026-10-10 확인)

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