소액보증금 최우선변제, 지역별 기준부터 배당요구 순서까지

소액보증금 최우선변제는 보증금이 적은 임차인이 사는 집이 경매로 넘어갈 때 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 권리입니다. 확정일자가 늦어 순서대로라면 선순위로 변제받지 못하는 경우에도, 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖췄다면 이 몫만큼은 앞서 챙길 수 있는데요.

그래서 날짜 하나가 갈림길이 되죠. 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록, 곧 실제로 집에 들어가 살면서 주민등록까지 마쳐 두어야 하고요.

이 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 하니, 경매가 진행되는 사이에 주민등록을 옮기면 권리를 잃을 수 있습니다. 이 권리는 경매나 체납처분으로 집이 팔릴 때만 작동한다는 점도 기억해 두세요.

집주인이 매매나 교환으로 집을 넘긴 경우라면 대항력만 문제 될 뿐 우선변제권이 인정될 여지가 없어요. 소액임차인에 해당해도 빠지는 경우가 있습니다.

임차권등기명령의 집행으로 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 빌린 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없고, 처음 계약할 때는 소액임차인이었더라도 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 기준을 넘었다면 역시 행사할 수 없게 됩니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차(소액보증금 우선변제) (2026-10-10 확인)

표의 금액은 보증금이 이 금액 이하일 때 소액임차인으로 본다는 뜻이라, 먼저 집이 어느 줄에 속하는지부터 가려야 합니다. 헷갈리는 쪽은 과밀억제권역인데요.

서울 말고도 인천(강화군·옹진군, 서구 일부 동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시가 과밀억제권역에 들어갑니다. 남양주시는 호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동·도농동만, 시흥시는 반월특수지역을 뺀 곳만 과밀억제권역이라 동 이름까지 확인해야 하고요.

광역시 줄은 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 뺀 곳이라, 인천에서 과밀억제권역에 드는 곳은 과밀억제권역 줄을 따르죠. 같은 줄에 따로 적힌 광주시는 광역시가 아닌 시를 가리킵니다.

기준을 가르는 날짜가 계약일이 아니라는 점도 주의하세요. 지금 기준은 2023년 2월 21일 당시 이어지던 임대차계약에도 적용되지만, 그 전에 집에 근저당 같은 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전의 규정을 따릅니다.

등기부에서 담보물권이 언제 설정됐는지 보고 어느 기준이 적용될지 따져 보시면 됩니다.

* 출처: 주택임대차보호법 시행령, 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차(소액보증금 우선변제) (2026-10-10 확인)

표의 금액은 보증금 전부가 아니라, 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 한도입니다. 보증금 기준과 같은 지역 구분을 쓰니 앞 표에서 찾은 줄을 그대로 보시면 되는데요.

여기에 한도가 하나 더 붙습니다. 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있어서, 집값이 낮을수록 표의 금액을 다 받지 못할 수 있어요.

한 집에 임차인이 2명 이상이고 각자의 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘을 때는, 주택가액의 2분의 1을 각 임차인의 일정액 비율대로 나눈 몫을 각자의 일정액으로 봅니다. 같은 집에서 가정공동생활을 하는 임차인이 2명 이상이라면 이야기가 달라지죠.

이들은 1명의 임차인으로 보고 각 보증금을 합산하니, 합친 보증금이 지역 기준 안에 드는지부터 다시 따져야 합니다. 표의 금액도 지역별 기준과 마찬가지로, 2023년 2월 21일 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전의 규정이 적용된다는 점을 함께 보셔야 하고요.

* 출처: 주택임대차보호법 시행령, 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차(소액보증금 우선변제) (2026-10-10 확인)

표는 경매로 팔린 집값을 나눌 때 앞에서부터 가져가는 순서입니다. 보증금 중 일정액은 제3순위라 집행비용과 제3취득자의 비용상환청구권 다음, 당해세보다 앞에서 받고, 확정일자 임차인은 근저당권과 같은 제5순위에 놓이는데요.

이 자리를 지키려면 가만히 기다리면 안 됩니다. 경매라면 집행법원에 배당요구를, 체납처분으로 매각될 때는 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 하죠.

배당요구는 압류의 효력이 발생한 이후부터 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 할 수 있습니다. 이 기한을 넘겨 배당에서 빠지면 나중에 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없으니 되돌릴 길이 없어요.

신청은 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 하는 방식이고, 신청서에는 집행력 있는 정본이나 그 사본, 임대차계약서 사본과 주민등록등본처럼 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다. 배당요구를 마친 뒤에도 배당요구의 종기까지는 그 집에 살며 주민등록을 유지해야 앞선 순위가 지켜진다는 점, 잊지 마세요.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차(배당요구) (2026-10-10 확인)

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