일시적 2주택 기간 2년, 양도세 비과세부터 종부세 특례까지

일시적 2주택은 살던 집을 팔기 전에 새 집을 사서 잠시 두 채가 된 경우를 가리키는데요. 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔면 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 따져 줍니다.

출발점은 순서라서, 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 신규 주택을 사야 이 특례에 들어갈 수 있습니다. 처분 기간은 신규 주택을 취득한 날을 기준으로 정해지고요.

그날 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있고 새로 산 주택도 조정대상지역에 있으면 2년 안에 종전 주택을 팔아야 하죠. 이번 개정으로 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우의 특례 적용기간이 3년에서 2년으로 줄어든 것입니다.

두 주택 가운데 한쪽이라도 조정대상지역이 아니면 기간은 3년으로 유지됩니다. 그래서 지금 조정대상지역인지보다 신규 주택 취득일에 두 곳이 모두 조정대상지역이었는지를 먼저 봐야 하는데요.

조정대상지역 공고가 있기 전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년 규정에서 빠지니, 계약 시점도 함께 짚어 보세요.

* 출처: 국가법령정보센터 소득세법 시행령, 대한민국 정책브리핑 보도자료(「소득세법 시행령」 등 시행령 국무회의 의결) (2026-10-09 확인)

표는 일시적 2주택이 1세대1주택으로 인정될 때 종전 주택 양도에 따라붙는 요건과 혜택을 모은 것입니다. 일시적 2주택 특례는 두 채를 한 채로 봐 주는 장치일 뿐이라, 종전 주택 자체도 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 하는데요.

보유기간 2년 이상은 기본이고, 그 집을 취득할 당시 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상 채워야 합니다. 기준이 지금이 아니라 취득 당시라는 점이 헷갈리기 쉬운 대목이죠.

지금은 조정대상지역에서 풀렸더라도 살 때 조정대상지역이었다면 거주요건이 붙고, 반대로 살 때 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 보유기간만 봅니다. 요건을 모두 갖추면 양도가액 12억원 이하분은 비과세되고, 장기보유특별공제도 최대 80%까지 우대받습니다.

여기에 처분 기간까지 지켜야 혜택이 온전히 남으니, 신규 주택 취득일과 종전 주택의 거주기간을 함께 놓고 매도 날짜를 정한 다음 홈택스에서 양도소득세를 신고하시면 됩니다.

* 출처: 국가법령정보센터 소득세법 시행령, 대한민국 정책브리핑 보도자료(「소득세법 시행령」 등 시행령 국무회의 의결) (2026-10-09 확인)

조정대상지역 안에서 집을 갈아탄 일시적 2주택자는 그동안 3년간 양도소득세와 종합부동산세의 1세대 1주택 특례를 받았지만, 이제 그 기간이 2년으로 줄었습니다. 표의 두 세금은 단축이 시작되는 지점이 서로 다른데요.

양도소득세는 신규 주택을 산 날과 종전주택을 판 날을 함께 보고, 두 조건을 모두 충족한 양도분부터 줄어든 기간이 적용됩니다. 종합부동산세는 집을 판 날이 아니라 납세의무가 성립하는 시점으로 따지니 같은 집이라도 세금마다 적용 시기가 어긋날 수 있고요.

이미 집을 사 둔 분에게는 8월 3일이 갈림길입니다. 그날까지 주택을 취득했거나, 계약을 체결하고 계약금까지 지급했다면 기존 규정이 적용되거든요.

계약만 체결하고 계약금을 보내지 않았다면 여기에 들지 않습니다. 계약으로 기존 규정을 적용받으려면 매매계약 체결과 계약금 지급 사실이 증명서류로 확인돼야 하니, 이를 입증할 서류를 미리 챙겨 두세요.

신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 8월 3일 이전에 취득한 경우도 기존 규정 쪽에 듭니다.

* 출처: 대한민국 정책브리핑 보도자료(「소득세법 시행령」 등 시행령 국무회의 의결)·정책뉴스(주택 세제 특례 일부 조정), 국가법령정보센터 소득세법 시행령 부칙 (2026-10-09 확인)

종합부동산세에서도 일시적 2주택자는 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다. 두 채를 가지고 있어도 한 채를 가진 것처럼 기본공제 12억원을 적용받고, 고령자·장기보유 세액공제는 최대 80%까지 받을 수 있는데요.

특례 기간 안에 있느냐에 따라 이 공제를 그대로 받을지가 갈리는 셈입니다. 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우 이 특례 적용기간도 양도소득세와 똑같이 3년에서 2년으로 줄었습니다.

다만 종부세는 단축이 시작되는 시점이 양도소득세보다 늦어서, 2026년 8월 4일 이후 주택을 신규취득하고 2027년 6월 1일 기준으로 납세의무가 성립하는 분부터 적용되고요. 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종부세에서도 종전규정을 따르게 됩니다. 같은 갈아타기라도 양도세는 종전주택을 판 날, 종부세는 납세의무가 성립하는 날을 기준으로 보니 두 날짜를 따로 적어 두는 편이 안전하죠.

종합부동산세법 시행령 개정안은 9월 29일 국무회의에서 소득세법 시행령과 함께 의결됐습니다.

* 출처: 대한민국 정책브리핑 보도자료(「소득세법 시행령」 등 시행령 국무회의 의결) (2026-10-09 확인)

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