빈집 철거명령 받았을 때 60일 안에 대응하고 보상비 확인하는 법

기한이 60일입니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제11조제1항은 시장·군수등이 빈집에 대해 안전조치와 철거 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 하면서, 명령을 받은 빈집 소유자는 특별한 사유가 없으면 60일 이내에 조치를 이행하여야 한다고 정하고 있습니다.

여기서 명령은 철거만이 아니라 안전조치도 포함되므로 반드시 부수라는 뜻은 아닙니다. 위험 요소를 제거하거나 출입을 막는 조치로 해결될 수 있는지 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

또한 명령의 근거가 빈집정비계획인지, 계획이 없어 지방건축위원회 심의를 거친 것인지도 확인해야 합니다. 계획이 수립되어 있지 않은 경우에는 건축법 제4조에 따른 지방건축위원회 심의가 선행되어야 하기 때문입니다.

* 출처: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제11조제1항

지자체가 직접 철거합니다. 법 제11조제2항은 시장·군수등이 조치를 명한 경우 해당 빈집 소유자가 특별한 사유 없이 따르지 않으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권으로 해당 빈집에 대해 철거 등 필요한 조치를 할 수 있다고 정하고 있습니다.

즉 60일이 지나면 소유자의 동의 없이도 철거가 진행될 수 있습니다. 여기서 특별한 사유라는 단서가 있으므로, 기한 내 이행이 어려운 사정이 있다면 그 사유를 문서로 소명해 두는 것이 중요합니다.

상속 분쟁으로 처분 권한이 정리되지 않았거나 공사업체 확보가 지연되는 등의 사정은 소명 대상이 될 수 있습니다. 아무 대응 없이 기한을 넘기는 것이 가장 불리합니다.

* 출처: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제11조제2항

공고 절차를 거칩니다. 법 제11조제3항은 철거할 빈집 소유자의 소재를 알 수 없는 경우, 시장·군수등이 그 빈집에 대한 철거명령과 이를 이행하지 않으면 직권으로 철거한다는 내용을 일간신문 및 홈페이지에 1회 이상 공고하도록 정합니다.

그리고 일간신문에 공고한 날부터 60일이 지난 날까지 소유자가 빈집을 철거하지 않으면 직권으로 철거할 수 있습니다. 기산점이 홈페이지 게시일이 아니라 일간신문 공고일이라는 점을 알아두어야 합니다.

상속을 받았지만 등기를 하지 않아 연락이 닿지 않는 경우가 흔한데, 이런 상황에서 본인도 모르는 사이에 철거가 진행될 수 있습니다. 상속 부동산이 있다면 주소지 관리와 등기 정리가 필요한 이유입니다.

* 출처: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제11조제3항

받습니다. 다만 공제가 있습니다.

법 제11조제4항은 시장·군수등이 직권으로 빈집을 철거하는 경우 대통령령으로 정하는 정당한 보상비를 빈집 소유자에게 지급하여야 한다고 정하고 있습니다. 그런데 같은 항 후단은 시장·군수등이 보상비에서 철거에 소요된 비용을 빼고 지급할 수 있다고 규정합니다.

즉 보상비가 철거비보다 적으면 실질적으로 받는 돈이 없을 수 있고, 건물 가치가 낮은 노후 빈집일수록 그럴 가능성이 큽니다. 이 구조를 알면 스스로 철거하는 것과 직권 철거를 방치하는 것 중 어느 쪽이 유리한지 계산할 수 있습니다.

참고로 보상 대상은 건물이며 토지는 그대로 소유자에게 남습니다.

* 출처: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제11조제4항

공탁됩니다. 법 제11조제5항은 세 가지 경우에 시장·군수등이 보상비를 공탁하여야 한다고 정합니다.

첫째 빈집 소유자가 보상비 수령을 거부하는 경우, 둘째 소유자의 소재불명으로 보상비를 지급할 수 없는 경우, 셋째 압류나 가압류에 의하여 보상비 지급이 금지된 경우입니다. 공탁이란 법원에 맡겨두는 것으로 소유자가 나중에 찾아갈 수 있습니다.

즉 철거에 반대해 보상비를 거부하더라도 돈이 사라지는 것은 아니지만, 철거 자체를 막지는 못합니다. 압류나 가압류가 걸린 경우에는 채권자 관계가 정리되어야 수령이 가능합니다.

* 출처: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제11조제5항

지자체가 정리해 줍니다. 법 제11조제6항은 시장·군수등이 직권으로 빈집을 철거한 경우 지체 없이 건축물대장을 정리하고, 관할 등기소에 해당 빈집이 이 법에 따라 철거되었다는 취지의 통지를 하고 말소등기를 촉탁하여야 한다고 정합니다.

즉 소유자가 따로 멸실등기를 신청하지 않아도 됩니다. 이 부분은 실무적으로 의미가 큽니다.

건물이 실제로는 없는데 등기와 대장에 남아 있으면 재산세가 계속 부과되거나 토지 활용에 제약이 생기기 때문입니다. 반대로 스스로 철거한 경우에는 소유자가 직접 멸실신고와 멸실등기를 해야 하므로, 철거 후 건축물대장에서 정리되었는지 확인하는 절차가 필요합니다.

* 출처: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제11조제6항

현황 확인이 먼저입니다. 첫째로 세움터에서 건축물대장을 발급해 그 건물이 어떤 상태로 등재되어 있는지, 위반 사항이 있는지 확인합니다.

앞서 본 것처럼 철거 후에는 대장이 정리되므로 반대로 대장이 살아 있다면 건물이 법적으로 존재한다는 뜻입니다. 둘째로 토지이음에서 그 필지의 용도지역과 행위제한을 확인해 활용 가능성을 봅니다.

팔 것인지 고쳐 쓸 것인지 새로 지을 것인지가 여기서 갈립니다. 셋째로 관할 시·군·구에 빈집정비계획이 수립되어 있는지 문의합니다.

계획이 있으면 조치명령의 근거가 달라지고 지자체별 빈집 정비 지원사업이 함께 운영되는 경우가 있기 때문입니다. 방치가 가장 위험한 선택입니다.

* 출처: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 · 세움터 · 토지이음

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