건축물대장 발급받고 위반건축물 여부 확인하는 법

건축행정시스템 세움터에서 발급합니다. 세움터는 건축물대장 발급 안내에서 개인정보 동의와 간단한 개인정보 입력 후 발급이 가능하다고 밝히고 있어 공동인증서 없이도 이용할 수 있습니다.

발급 메뉴는 건축물대장발급 외에도 건축물현황도 발급, 말소대장발급, 건축물대장존재여부 확인이 따로 있습니다. 여기서 건축물대장존재여부는 무허가 건물인지 판단할 때 유용합니다.

대장 자체가 없다면 애초에 적법하게 등재된 건축물이 아니라는 뜻이기 때문입니다. 발급받은 대장에서는 위반건축물 표시 여부와 함께 용도, 면적, 층수, 구조를 확인해 실제 현황과 맞는지 대조해야 합니다.

* 출처: 건축행정시스템 세움터

법으로 기재하게 되어 있습니다. 건축법 제79조제4항은 허가권자가 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다고 규정합니다.

즉 시정명령이 나갔다면 대장에 흔적이 남습니다. 이 때문에 임차나 매수를 앞두고 건축물대장을 떼어보는 것이 가장 확실한 확인 방법입니다.

중개사 설명이나 현장 육안 확인으로는 알기 어려운 사항이 대장에는 기록되어 있습니다. 허가권자는 위반되는 대지나 건축물에 대해 허가나 승인을 취소하거나, 공사 중지를 명하거나, 상당한 기간을 정해 해체와 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한 등을 명할 수 있습니다.

* 출처: 「건축법」 제79조

영업을 하려면 특히 위험합니다. 건축법 제79조제2항은 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대해 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가, 면허, 인가, 등록, 지정하지 않도록 요청할 수 있다고 정하고 있습니다.

그리고 제3항은 그 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다고 못박고 있습니다. 즉 위반건축물에서 음식점이나 학원 같은 인허가가 필요한 업종을 하려다 등록 자체가 거부될 수 있습니다.

계약금을 넣은 뒤에 알게 되면 손해가 큽니다. 주거용이라 해도 사용금지나 사용제한 명령이 내려질 수 있으므로 계약 전에 대장을 확인하는 것이 안전합니다.

* 출처: 「건축법」 제79조제2항·제3항

위반 유형에 따라 산정 방식이 다릅니다. 건폐율이나 용적률을 초과해 지었거나 허가·신고 없이 지은 경우에는 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서, 위반 내용에 따라 대통령령이 정하는 비율을 곱해 산정합니다.

그 밖의 위반 건축물은 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10 범위에서 위반내용에 따라 대통령령이 정하는 금액입니다. 여기서 기준이 실거래가가 아니라 시가표준액이라는 점을 알아두어야 합니다.

다만 연면적이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물은 위 금액의 2분의 1 범위에서 조례가 정하는 금액으로 감경됩니다. 공동주택은 세대 면적을 기준으로 판단합니다.

* 출처: 「건축법」 제80조제1항·제2항

아닙니다. 이것이 이행강제금의 핵심 성격입니다.

건축법 제80조제5항은 허가권자가 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정하는 횟수만큼, 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 고치지 않으면 매년 계속 나옵니다.

벌금처럼 한 번 내고 끝나는 것이 아니라 시정을 압박하는 수단이기 때문입니다. 반대로 시정명령을 이행하면 허가권자는 새로운 이행강제금 부과를 즉시 중지해야 합니다.

다만 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수합니다. 따라서 시정할 계획이라면 빨리 하는 것이 금전적으로 유리합니다.

* 출처: 「건축법」 제80조제5항·제6항·제7항

먼저 계고를 받습니다. 건축법 제80조제3항은 허가권자가 이행강제금을 부과하기 전에 이를 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고해야 한다고 정하고 있습니다.

계고란 미리 알린다는 뜻으로 이 단계에서 시정하면 부과를 피할 수 있습니다. 실제 부과할 때에도 제4항에 따라 금액과 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관을 구체적으로 밝힌 문서로 해야 합니다.

즉 고지서에 이의제기 방법이 반드시 적혀 있어야 하므로 납득할 수 없다면 그 절차를 따라 다투면 됩니다. 순서를 정리하면 실태조사와 시정명령, 계고, 부과, 반복 부과로 이어지며 각 단계마다 시정할 기회가 있습니다.

* 출처: 「건축법」 제79조·제80조

됩니다. 건축법 제79조제1항은 시정명령 대상 행위로 해체와 개축, 증축, 수선과 나란히 용도변경을 열거하고 있습니다.

즉 허가나 신고 없이 건축물의 용도를 바꾸면 위반이 되어 원래 용도로 되돌리라는 명령을 받을 수 있습니다. 흔한 사례가 근린생활시설을 주택처럼 쓰거나, 주차장을 창고나 점포로 바꾸는 경우입니다.

이런 용도변경은 건축물대장의 용도와 실제 사용 현황이 달라지므로 대장을 떼어 실제와 비교하면 바로 드러납니다. 반대로 매수나 임차를 검토하는 입장이라면, 대장상 용도와 현재 영업 형태가 맞는지 확인하는 것이 위반건축물을 걸러내는 가장 빠른 방법입니다.

* 출처: 「건축법」 제79조제1항

본 페이지는 다음 정부 공식 자료를 1:1 대조 검증해 정리했습니다.