전세보증금반환보증 보증료 계산하니 얼마, 60% 깎이는 조건은?

보증금액에 보증료율을 곱하고 다시 전세계약기간을 365로 나눈 값을 곱합니다. 공식 안내에 적힌 식이 보증금액 곱하기 보증료율 곱하기 전세계약기간 나누기 365입니다.

여기서 보증금액은 실제로 보증에 가입한 금액이고 전세계약기간은 일수로 계산합니다. 2년 계약이면 730일이므로 365로 나눈 값이 2가 되어 1년치 보증료의 두 배가 나옵니다. 요율은 하나로 정해져 있지 않습니다.

보증금액 구간과 주택유형이 아파트인지 기타인지, 그리고 부채비율에 따라 표가 나뉩니다. 가장 낮은 요율은 보증금 1억원 이하 아파트에 부채비율 70% 이하일 때 연 0.097%이고, 가장 높은 요율은 보증금 5억원 초과 기타 주택에 부채비율 80% 초과일 때 연 0.211%입니다.

두 배가 넘는 차이입니다. 그리고 중간에 보증을 해지하는 등 정산 사유가 생기면 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일부터 정산 사유 발생일까지로 잡습니다.

선순위 채권금액과 전세보증금을 더해 주택가액으로 나눈 값입니다. 공식 안내에 그렇게 정의돼 있습니다.

요율표는 이 비율을 70% 이하, 80% 이하, 80% 초과 세 구간으로 나눕니다. 구간이 올라갈 때마다 요율이 오릅니다.

예를 들어 보증금 5억원 초과 기타 주택은 부채비율 70% 이하일 때 연 0.132%, 80% 이하일 때 연 0.172%, 80% 초과일 때 연 0.211%입니다. 같은 집인데 부채비율 하나로 요율이 0.079%p 벌어지는 셈입니다.

여기서 선순위 채권은 등기부등본 을구의 근저당금액으로 확인합니다. 단독주택이나 다중주택, 다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 전세보증금 합계도 선순위에 포함됩니다.

즉 근저당이 없어도 앞선 세입자가 많으면 부채비율이 올라갑니다. 부채비율은 보증료뿐 아니라 가입 가능 여부에도 영향을 줍니다.

전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90%를 넘으면 아예 가입이 안 됩니다.

확인서를 안 냈기 때문일 수 있습니다. 공식 안내에 단독, 다중, 다가구주택의 경우로서 타전세계약확인서를 제출하지 않으면 보증금액 구간에 따른 최고요율을 적용한다고 적혀 있습니다.

이유는 계산 구조에 있습니다. 부채비율을 구하려면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 알아야 하는데, 다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 살면서 각자 전세계약을 맺고 있어 그 정보를 임차인이 알기 어렵습니다.

타전세계약확인서는 그 내용을 확인해 주는 서류입니다. 제출하지 않으면 공사 입장에서는 부채비율을 알 수 없으니 가장 불리한 구간, 즉 80% 초과 요율을 적용합니다.

보증금 2억원 초과 5억원 이하 기타 주택을 기준으로 하면 70% 이하 연 0.124%와 80% 초과 연 0.197%의 차이라 상당합니다. 확인서를 받으려면 임대인의 협조가 필요한 경우가 많으므로 계약 단계에서 미리 이야기해 두는 편이 낫습니다.

사회배려계층 할인이 있고 중복 적용은 되지 않습니다. 여러 조건에 해당해도 하나만 받는다는 뜻이므로 할인율이 큰 쪽을 고르게 됩니다. 60% 구간이 셋입니다.

첫째는 기준소득 이하 가구로 보증신청인과 배우자의 연소득이 5,000만원 이하인 경우입니다. 둘째는 1인 고령가구로 배우자나 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 만 65세 이상 고령자입니다.

셋째는 한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가구입니다. 40% 구간은 다섯입니다. 미성년 자녀가 태아 포함 3인 이상인 다자녀가구, 보증신청인이나 배우자 또는 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 장애인가구, 보증신청인이 만 65세 이상인 고령자가구, 만 65세 이상 고령자와 1년 이상 같은 세대를 구성한 노인부양 가구, 배우자와 합산 연소득 6,000만원 이하이면서 혼인기간 7년 이내인 신혼부부 가구입니다.

신혼부부에는 3개월 이내 결혼예정자도 포함됩니다.

오릅니다. 요율표가 보증금액을 네 구간으로 나눕니다. 1억원 이하, 1억원 초과 2억원 이하, 2억원 초과 5억원 이하, 5억원 초과입니다.

같은 아파트에 부채비율 70% 이하라고 해도 1억원 이하는 연 0.097%인데 5억원 초과는 연 0.113%입니다. 다만 요율 차이보다 금액 차이가 훨씬 큽니다.

요율이 0.016%p 오르는 사이 보증금은 다섯 배가 되므로 실제 보증료는 크게 늘어납니다. 주택유형에 따른 차이도 일정합니다.

모든 구간에서 아파트가 기타 주택보다 낮습니다. 1억원 이하 구간은 아파트 0.097%와 기타 0.111%로 0.014%p 차이이고, 5억원 초과 구간은 아파트 0.113%와 기타 0.132%로 0.019%p 차이입니다. 여기서 기타에는 연립과 다세대, 단독, 다중, 다가구, 주거용 오피스텔, 노인복지주택이 들어갑니다.

빌라 전세가 아파트보다 보증료가 더 나오는 이유입니다.

보증에 가입할 때 냅니다. 계산식이 계약기간 전체를 반영하므로 가입 시점에 그 기간분을 부담하는 구조입니다.

중간에 사정이 생기면 정산합니다. 공식 안내는 보증해지 등 정산 사유가 발생하면 보증료 계산기간을 전세계약기간의 시작일로부터 정산 사유 발생일까지로 한다고 밝히고 있습니다.

즉 계약 도중에 이사를 가거나 보증을 해지하면 실제로 보증이 유지된 기간만큼만 계산해 차액을 정리합니다. 가입 자체가 언제까지 가능한지도 함께 봐야 합니다.

신규 전세계약은 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지이고, 갱신 전세계약은 갱신 계약서상 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 2년 계약이면 기준일부터 1년 안에 넣어야 한다는 뜻입니다. 이 기한을 놓치면 그 계약으로는 가입할 수 없고 다음 갱신을 기다려야 하므로, 보증료를 아끼려다 기한을 넘기면 손해가 훨씬 큽니다.

세 갈래로 접근할 수 있습니다. 첫째는 할인입니다.

사회배려계층 할인 중 해당하는 것이 있는지 확인하고 신청할 때 밝혀야 합니다. 연소득 5,000만원 이하는 60%가 깎이고 신혼부부나 다자녀, 고령자, 장애인가구는 40%입니다.

중복은 안 되므로 할인율이 큰 쪽 하나를 적용받습니다. 둘째는 부채비율입니다.

선순위채권이 적을수록 요율 구간이 내려갑니다. 계약 단계에서 근저당이 많은 집을 피하거나 임대인에게 근저당 일부 상환을 요구해 조건을 맞추는 방법이 있습니다.

셋째는 서류입니다. 단독이나 다중, 다가구주택이라면 타전세계약확인서를 반드시 제출해야 합니다.

내지 않으면 구간별 최고요율이 적용되므로 서류 하나로 요율이 크게 달라집니다. 반대로 줄일 수 없는 부분도 있습니다.

주택유형이 아파트인지 기타인지는 바꿀 수 없고 보증금액 구간도 계약 자체를 바꾸지 않는 한 그대로입니다. 정리하면 할인 신청과 확인서 제출이 실제로 손에 잡히는 방법입니다.