전세보증금반환보증 가입 거절되는 이유, 부채비율 90% 선을 넘었나

대부분 한도 계산에서 걸립니다. 보증조건이 두 줄인데 둘 다 충족해야 합니다.

하나는 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것이고, 다른 하나는 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 값 이내일 것입니다. 공식 예시가 이해를 돕습니다.

주택가격이 1억원이면 보증한도는 9,000만원입니다. 전세보증금이 9,500만원이면 한도를 넘어 가입할 수 없고 9,000만원이면 가입됩니다.

여기에 조건이 하나 더 붙습니다. 전세보증금 4,000만원에 선순위채권이 5,500만원이면 합계는 9,500만원으로 한도를 넘고, 동시에 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘어 두 가지 이유로 가입이 막힙니다.

등기부등본도 봅니다. 보증발급일 기준으로 소유권에 경매신청이나 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 권리침해사항이 있으면 안 됩니다.

* 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요 보증한도·보증조건

전세계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 기준일이 계약서를 쓴 날이 아니라는 점이 중요합니다.

신규 전세계약은 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산해 계약기간 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 그 기준일로부터 1년 안에 넣어야 한다는 뜻입니다. 갱신 전세계약은 갱신 계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전입니다.

이 기한을 놓치면 그 계약에 대해서는 가입할 수 없고 다음 갱신 때를 기다려야 합니다. 전세사기 뉴스를 보고 뒤늦게 알아보다가 이미 기간이 지나 못 드는 경우가 자주 생깁니다.

계약 초반에 처리해 두는 편이 안전한 이유입니다. 반대로 계약 직후 바로 신청할 수도 있는데, 전입신고와 확정일자가 보증조건이므로 이사와 전입신고를 마친 뒤에 진행하게 됩니다.

* 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증신청기한

보증승인일 현재의 가격정보를 정해진 순서대로 적용합니다. 아파트와 오피스텔, 노인복지주택은 첫 순위가 KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세이고 둘 중 선택해 적용하되 상한가와 하한가의 산술평균을 씁니다.

다만 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가를 적용합니다. 시세가 없으면 국토교통부장관이 공시하는 주택가격의 140%를 적용하고, 오피스텔은 국세청장이 공시하는 기준시가의 140%입니다.

그다음이 안심전세 앱 시세의 하한가, 등기부등본상 1년 이내 최근 매매 거래가액, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택의 분양가격 90% 순입니다. 연립·다세대는 공동주택가격의 140%가 첫 순위이고 단독·다중·다가구는 개별단독주택가격의 140%가 첫 순위입니다.

빌라나 다가구는 시세가 아니라 공시가격 기준이라 실제 거래가보다 낮게 잡히는 경우가 많고 그만큼 보증한도도 줄어듭니다. 감정평가서를 내는 방법도 있는데 감정평가일로부터 6개월이 지나지 않아야 합니다.

* 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 주택가격 산정기준

보증금액에 보증료율과 전세계약기간을 곱해 계산합니다. 공식은 보증금액 곱하기 보증료율 곱하기 전세계약기간 나누기 365입니다.

보증료율은 세 가지로 갈립니다. 보증금액 구간, 주택유형이 아파트인지 기타인지, 그리고 부채비율입니다.

부채비율은 선순위 채권금액과 전세보증금을 더해 주택가액으로 나눈 값입니다. 가장 낮은 요율은 보증금 1억원 이하 아파트에 부채비율 70% 이하일 때 연 0.097%이고, 가장 높은 요율은 보증금 5억원 초과 기타 주택에 부채비율 80% 초과일 때 연 0.211%입니다.

두 배 이상 차이가 납니다. 같은 보증금이라도 아파트가 기타 주택보다 낮고 부채비율이 낮을수록 낮습니다.

한 가지 유의할 점이 있습니다. 단독·다중·다가구주택에서 타전세계약확인서를 내지 않으면 보증금액 구간에 따른 최고요율이 적용됩니다.

다른 세입자의 보증금을 확인할 수 없으니 가장 불리하게 계산하는 것입니다.

* 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증료·보증료율표

사회배려계층 할인이 있습니다. 다만 중복 적용은 안 되므로 여러 조건에 해당해도 하나만 받습니다.

할인율이 가장 큰 60% 구간이 셋입니다. 보증신청인과 배우자의 연소득이 5,000만원 이하인 기준소득 이하 가구, 배우자나 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 만 65세 이상 1인 고령가구, 한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가구입니다. 40% 구간은 더 넓습니다.

미성년 자녀가 3인 이상인 다자녀가구, 본인이나 배우자 또는 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 장애인가구, 만 65세 이상인 고령자가구, 만 65세 이상 고령자와 1년 이상 같은 세대를 구성한 노인부양 가구, 배우자와 합산 연소득 6,000만원 이하이면서 혼인기간 7년 이내인 신혼부부 가구입니다. 신혼부부에는 3개월 이내 결혼예정자도 포함됩니다.

연소득 5,000만원 이하 조건은 해당하는 사람이 많은데 모르고 그냥 내는 경우가 적지 않습니다.

* 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증료 할인 및 할증

주거용 주택이면 대체로 됩니다. 대상은 단독주택과 다가구, 다중, 연립, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트입니다.

주거용 오피스텔은 조건이 하나 붙습니다. 전세계약서나 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.

다만 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조제2호에 해당하는 주택으로 등기부등본 갑구에서 민간임대주택등기가 확인되면 주거용 표기가 필요 없습니다. 반대로 대상이 아닌 것도 명확합니다.

공관과 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다. 근린생활시설이 문제가 되는 경우가 많습니다.

겉보기에 주택처럼 생겼어도 건축물대장상 용도가 근린생활시설이면 이른바 근생빌라로 보증 가입이 안 됩니다. 계약 전에 건축물대장을 떼어 용도를 확인해야 하는 이유입니다.

신청인은 전세계약서상 임차인이며 개인과 법인, 외국인 모두 가입할 수 있습니다. 다만 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 공사에 이전하는 조건이 붙습니다.

* 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증대상 주택·보증채권자

창구가 여러 갈래입니다. 첫째는 방문입니다. HUG 지사나 위탁은행에 직접 가서 신청합니다.

위탁 금융기관에서 신청하면 보증서와 약관은 해당 금융기관이나 공사 인터넷보증 홈페이지에서 받습니다. 둘째는 은행 앱입니다.

우리은행과 국민은행은 해당 은행 모바일 앱에서 보증 가입이 가능합니다. 셋째는 간편결제 앱입니다.

네이버페이는 부동산 메뉴의 부동산금융에서 전세금반환보증으로, 카카오페이는 부동산 메뉴의 전세반환보증으로, 토스는 전체 메뉴의 부동산에서 내 전세금 지키기로 들어갑니다. 세 곳 모두 비대면 가입이 됩니다.

넷째는 공사 모바일보증 앱인 안심전세App입니다. 평소 쓰는 앱에서 처리할 수 있으니 지사를 찾아갈 필요가 없습니다.

다만 어느 경로로 신청하든 보증조건은 같습니다. 전입신고와 확정일자를 마치고 실제로 그 집에 거주하고 있어야 하며 한도와 선순위채권 조건을 충족해야 합니다.

* 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 신청 방법·위탁금융기관

본 페이지는 다음 정부 공식 자료를 1:1 대조 검증해 정리했습니다.