전세보증금 지키는 법·전세사기 예방, 대항력·확정일자

전세·월세 보증금을 지키는 가장 기본적이고 중요한 조치는 “입주(전입) + 전입신고 + 확정일자”입니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택에 실제로 입주(주택의 인도)하고 전입신고(주민등록)를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다(§3제1항).

대항력이 있으면 임대차 기간 중에 집이 다른 사람에게 팔리거나 경매로 넘어가도 새로운 집주인에게 “나는 임차인이다, 기간까지 살 권리가 있고 보증금을 돌려받을 때까지 나갈 수 없다”고 주장할 수 있습니다. 여기에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권이 생겨, 집이 경매에 넘어갔을 때 그 매각대금에서 확정일자보다 늦은 후순위 권리자들보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다(§3-2).

즉 “대항력(전입신고)”은 계속 살 권리와 보증금을 받을 때까지 버틸 힘을, “우선변제권(확정일자)”은 경매 시 먼저 돈을 받을 순위를 확보해 줍니다. 그래서 이사하는 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 보증금을 지키는 첫걸음입니다.

다만 대항력은 전입신고 “다음 날”부터 발생하므로, 이사 당일에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞설 수 있다는 점을 유의해, 계약 전 등기부 확인과 특약 등으로 대비해야 합니다.

대항력과 우선변제권은 둘 다 임차인을 보호하지만 역할이 다릅니다. 대항력은 임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 등)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 힘입니다(주택임대차보호법 §3제1항).

임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 생기며, 이 힘이 있으면 집이 팔리거나 경매로 새 주인이 생겨도 임대차 기간과 보증금 반환을 주장하며 계속 거주할 수 있습니다. 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 그 매각대금(환가대금)에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 “먼저” 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다(§3-2제2항).

이 권리는 대항요건(주택 인도+전입신고)에 더해 임대차계약서에 확정일자를 갖추어야 생깁니다. 정리하면 대항력은 “계속 살 권리·보증금을 받을 때까지 버티는 힘(전입신고)”이고, 우선변제권은 “경매 시 배당 순서를 확보하는 힘(확정일자)”입니다.

둘은 별개이므로 전입신고만 하고 확정일자를 놓치면 경매 배당에서 순위가 밀릴 수 있고, 반대로 확정일자만 있고 실제 거주·전입신고가 없으면 요건을 갖추지 못합니다. 그래서 “입주+전입신고+확정일자”를 함께 갖추는 것이 중요합니다.

전세사기, 특히 보증금이 집값에 육박하거나 넘어 돌려받기 어려운 이른바 “깡통전세”를 피하려면 계약 전에 등기사항증명서(등기부)를 반드시 확인해야 합니다. 부동산등기부에는 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 외의 권리 — 저당권·전세권 등)가 있습니다.

먼저 갑구에서 임대인이 실제 소유자가 맞는지 확인하고, 계약 상대가 소유자 본인인지 신분증으로 대조해야 하며, 대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다. 다음으로 을구에서 근저당권(집을 담보로 한 대출) 등 선순위 권리가 얼마나 설정되어 있는지 확인합니다.

선순위 근저당이 많으면 경매 시 그 채권자가 먼저 배당받아 임차인의 보증금이 위험할 수 있으므로, “선순위 채권+내 보증금”이 집값에 비해 과도하지 않은지 따져야 합니다. 또한 대항력은 전입신고 “다음 날”에 생기므로, 잔금·전입신고일에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 근저당이 앞설 수 있어, 계약서에 “잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다”는 특약을 넣는 것이 안전합니다.

이 밖에 시세·건축물대장 확인, 전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입도 전세사기 예방에 도움이 됩니다. 등기부는 계약 시점뿐 아니라 잔금·입주 직전에도 다시 확인해 그 사이 권리 변동이 없는지 점검하는 것이 좋습니다.

임대차가 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 함부로 이사부터 하면 안 됩니다. 대항력과 우선변제권은 “주택의 인도(점유)와 주민등록(전입)”을 유지해야 존속하기 때문에, 보증금을 못 받은 채로 이사를 가고 전출신고를 하면 애써 갖춘 대항력·우선변제권이 사라져 보증금을 돌려받기가 더 어려워집니다.

이럴 때 활용하는 것이 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝난 후 보증금(전부 또는 일부)을 돌려받지 못한 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 §3-3제1항), 그 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사를 하거나 전출신고를 할 수 있습니다.

즉 임차권등기명령은 “보증금을 못 받았지만 이사는 가야 하는” 상황에서 권리를 지켜 주는 안전장치입니다. 계약기간 만료뿐 아니라 해지통고·합의해지로 임대차가 종료된 경우에도 신청할 수 있습니다.

이와 별도로 보증금 반환을 위해 보증금반환청구소송, 지급명령, 임차주택에 대한 경매신청 등의 법적 절차를 밟을 수 있습니다. 보증금을 제때 못 받고 있다면 우선 임차권등기명령으로 권리를 확보한 뒤, 반환 청구 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

절차가 복잡하면 대한법률구조공단(☎132)이나 전문가의 도움을 받으세요.

네, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자에 따른 순위와 상관없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 “최우선”으로 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 §8, 최우선변제). 이는 서민 임차인을 두텁게 보호하기 위한 제도입니다.

최우선변제를 받으려면 임차주택에 대한 선순위 담보권자의 경매신청 등기 “전”에 대항요건(주택의 인도+전입신고)을 갖추어야 하고, 그 대항요건을 배당요구 종기까지 유지해야 하며, 경매·공매 절차에서 배당요구(또는 우선권 행사 신고)를 해야 합니다. 최우선변제 대상이 되는 소액임차인의 보증금 상한은 지역에 따라 다른데, 주택임대차보호법 시행령에 따르면 예컨대 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포시는 1억4천500만원 이하 등으로 정해져 있습니다(그 밖의 지역은 더 낮게 규정).

다만 실제로 최우선으로 변제받는 “일정액(보증금 중 일부)”의 구체적 금액과 이 상한 기준은 시행령 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 최신 금액은 주택임대차보호법 시행령이나 공식 안내로 확인해야 합니다. 또한 최우선변제라도 보증금 전액이 아니라 “일정액”까지만 보호되므로, 소액임차인에 해당하더라도 확정일자를 받아 우선변제권을 함께 확보해 두는 것이 안전합니다.

네, 임차인은 계약갱신요구권을 행사해 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이때 2년의 임대차기간이 보장됩니다.

즉 기존 계약 기간이 얼마였든 관계없이, 임차인은 한 번은 2년의 추가 거주를 요구할 수 있습니다. 다만 임대인은 일정한 정당한 사유가 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있는데, 대표적으로 임대인(그 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 이에 해당합니다.

이 밖에 임차인이 차임을 연체하거나 임대차를 유지하기 어려운 사정이 있는 경우 등에도 거절 사유가 됩니다. 갱신요구는 정해진 기간 안에(2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신된 계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 행사해야 하며, 계약기간이 일정 기간 이상 남아 있어야 합니다.

한편 임대인·임차인 모두 별다른 통지 없이 기간이 지나면 “묵시적 갱신”이 되어 전과 동일한 조건으로 임대차가 2년 더 유지되기도 합니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고(해지통고 후 일정 기간 경과 시 효력), 2년의 기간을 주장할 수도 있습니다.

갱신 시 차임·보증금 인상은 아래에서 보듯 제한이 있습니다.

아닙니다. 임대차 존속 중이나 계약갱신 시 차임·보증금 증액에는 제한이 있습니다.

임대인은 조세·공과금이나 경제사정의 변동 등으로 기존 차임·보증금이 적절하지 않게 된 때에 장래에 대해 증액을 청구할 수 있지만(주택임대차보호법 §7제1항), 그 증액은 약정한 차임이나 보증금의 “20분의 1(=5%)”을 초과할 수 없습니다(§7제2항). 다만 특별시·광역시·도 등은 지역 사정을 고려해 이 20분의 1의 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다.

또한 임대차계약이나 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(§7제1항 후단). 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 경우에도 차임·보증금은 이 5% 범위에서만 증감할 수 있습니다.

다만 주의할 점은, 임대차가 “종료된 후 새로 재계약”을 하거나 당사자가 “합의”하는 경우에는 이 5% 제한이 그대로 적용되지 않을 수 있다는 것입니다. 또 보증금을 올려 준 경우에는 그 증액분에 대해 새 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아 두어야 그 부분도 우선변제권으로 보호받습니다.

이때 증액 전에 등기부를 다시 확인해 그 사이 새로운 근저당 등이 설정되지 않았는지 점검하는 것이 안전합니다. 부당한 증액 요구를 받으면 5% 상한과 1년 제한 등을 근거로 대응하고, 다툼이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가의 도움을 받으세요.

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