계약갱신요구권 1회 2년·전세금 5% 증액 상한

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 주택임대차보호법에 따라 임차인은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되면 2년의 임대차기간이 보장됩니다. 즉 기존 계약 기간이 얼마였든 관계없이, 임차인은 한 번은 “2년 더 살겠다”고 갱신을 요구할 수 있는 것입니다.

예를 들어 처음 2년 계약으로 살던 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 추가로 2년, 합쳐서 대략 4년의 거주가 보장되는 셈입니다(묵시적 갱신 등과의 관계는 사안에 따라 다름). 이 제도는 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 것으로, 임대인은 뒤에서 설명하는 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

다만 계약갱신요구권은 “정해진 기간 안에” 행사해야 하고, 기존 계약의 연수와 무관하게 1회 2년만 부여된다는 점을 유의해야 합니다. 또 이미 한 번 계약갱신요구권을 행사해 갱신했다면 다시 이 권리를 행사할 수는 없습니다.

계약갱신요구권은 임차인이 명확한 의사표시로 행사해야 하므로, 갱신을 원한다면 정해진 기간 안에 임대인에게 갱신 의사를 분명히 전달하고, 가능하면 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법으로 통지하는 것이 안전합니다.

계약갱신요구권은 정해진 기간 안에 행사해야 효력이 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우, 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구해야 합니다. (그 이전 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지였습니다.) 즉 계약 만료일을 기준으로 너무 이르지도, 너무 늦지도 않은 이 기간 안에 갱신 의사를 전달해야 합니다.

이 기간을 놓치면 계약갱신요구권을 행사하지 못할 수 있으므로, 계약 만료가 다가오면 미리 달력에 행사 가능 기간을 표시해 두고 그 안에 통지하는 것이 안전합니다. 또한 갱신을 요구할 때는 “계약을 갱신하겠다”는 의사를 명확히 표시해야 하며, 단순히 아무 말 없이 계속 사는 것과는 구분됩니다(그 경우는 뒤에서 보는 묵시적 갱신의 문제입니다).

통지는 구두로도 가능하지만, 나중에 “그런 요구를 받은 적 없다”는 분쟁을 막기 위해 문자메시지, 이메일, 내용증명 우편 등 기록이 남는 방법으로 하는 것이 좋습니다. 특히 임대인이 갱신을 꺼리는 기색이 있으면 반드시 증거가 남는 방식으로 행사 사실을 남겨 두어야 나중에 권리를 주장할 때 유리합니다.

정리하면 “종료 6개월 전~2개월 전, 명확한 의사표시, 기록 남기기”가 핵심입니다.

원칙적으로 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없지만, 법이 정한 정당한 사유가 있는 경우에는 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유는 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함합니다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.

즉 집주인이나 그 부모·자녀가 그 집에 직접 들어와 살려는 경우에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이 밖에도 임차인이 차임을 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 적이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 임차인이 임차주택을 고의·중과실로 파손한 경우 등 법에 열거된 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.

중요한 점은, 임대인이 “실거주”를 이유로 갱신을 거절했으면서도 실제로는 거주하지 않고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 등에는, 갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 할 수 있다는 것입니다. 따라서 임대인의 실거주 주장이 사실인지, 갱신 거절이 정당한 사유에 해당하는지를 따져 볼 필요가 있습니다.

임차인 입장에서 갱신 거절이 부당하다고 판단되면, 관련 사실관계와 증거를 정리해 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가의 도움을 받아 대응할 수 있습니다. 거절 사유의 인정 여부는 사안마다 다르므로, 다툼이 있으면 공식 창구를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

임대차 존속 중이나 계약갱신 시 차임·보증금 증액에는 상한이 있습니다. 임대인은 조세·공과금이나 경제사정의 변동 등으로 기존 차임·보증금이 적절하지 않게 된 때에 장래에 대해 증액을 청구할 수 있지만(주택임대차보호법 §7제1항), 그 증액은 약정한 차임이나 보증금의 “20분의 1(=5%)”을 초과할 수 없습니다(§7제2항).

즉 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 경우에도 임대인은 기존 보증금·차임의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 또한 임대차계약이나 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(§7제1항 후단).

다만 시·도는 지역 사정을 고려해 이 20분의 1의 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다. 그래서 “계약갱신요구권을 행사한 갱신”에서는 5% 상한이 적용되지만, 유의할 점은 임대차가 종료된 후 완전히 새로 재계약을 하거나 당사자가 자유롭게 합의하는 경우에는 이 5% 제한이 그대로 적용되지 않을 수 있다는 것입니다.

따라서 임대인이 5%를 넘는 인상을 요구할 때는, 그것이 계약갱신요구권에 따른 갱신인지 아니면 새 계약(재계약)인지를 구분해 대응해야 합니다. 부당하게 5%를 넘는 증액을 요구받으면 5% 상한과 1년 제한을 근거로 협의하고, 다툼이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회를 활용할 수 있습니다.

네, 임대인과 임차인이 모두 별다른 통지를 하지 않으면 임대차가 “묵시적으로” 갱신됩니다. 구체적으로, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결·갱신된 계약을 기준으로, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지 않고, 임차인도 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 그런 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

이렇게 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다. 묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 면이 있는데, 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 일정 기간(3개월)이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.

즉 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 2년을 다 채우지 않고도 비교적 자유롭게 나갈 수 있는 것입니다. 다만 주의할 점은, 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 행사는 다르다는 것입니다.

계약갱신요구권은 임차인이 명확히 행사하는 권리이고, 묵시적 갱신은 아무런 통지가 없을 때 법률상 자동으로 갱신되는 것입니다. 어느 쪽으로 갱신되었는지에 따라 이후 해지의 자유나 갱신요구권의 남은 행사 가능 여부 등이 달라질 수 있으므로, 자신의 상황이 어디에 해당하는지 확인하는 것이 좋습니다.

갱신 시에도 차임·보증금 증액은 앞서 본 5% 상한이 적용됩니다.

계약갱신이나 증액으로 보증금을 올려 주게 되면, 그 증액된 부분에 대해서도 우선변제권을 확보하기 위한 조치를 해야 합니다. 처음 계약 때 확정일자를 받아 두었더라도, 나중에 올려 준 보증금(증액분)에 대해서는 그 증액 부분의 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 “새로” 확정일자를 받아 두어야, 그 날짜부터 증액분에 대해서도 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

확정일자를 받지 않으면 증액분은 우선변제권의 보호를 받지 못해 경매 시 회수가 어려워질 수 있습니다. 또 하나 중요한 것은, 보증금을 올려 주기 전에 반드시 등기사항증명서를 다시 확인하는 것입니다.

처음 계약 이후 임차주택에 새로운 근저당 등 담보물권이 설정되어 있으면, 그 담보물권이 증액분보다 앞서게 되어 증액한 보증금을 지키기 어려워질 수 있기 때문입니다. 실제로 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권 설정 등기 이후에 임대인과 합의해 보증금을 증액한 경우, 그 증액 부분은 경매로 그 저당권에 기해 낙찰받은 사람에게 대항할 수 없다는 것이 판례입니다.

따라서 “증액 전 등기부 재확인 → 증액분 계약서 작성 → 새 확정일자”의 순서를 지켜야 합니다. 요약하면 보증금 증액은 단순히 돈만 더 주는 것이 아니라, 그 돈을 지키기 위한 확정일자와 등기부 확인이 반드시 뒤따라야 하는 절차입니다.

이 점을 놓치면 애써 올려 준 보증금이 보호받지 못할 수 있으니 주의하세요.

계약갱신 거절, 5%를 넘는 증액 요구, 갱신 조건 등을 둘러싼 분쟁이 생기면 여러 공식 창구를 활용할 수 있습니다. 첫째, 주택임대차분쟁조정위원회는 보증금·차임 증감, 계약 갱신·해지, 계약 이행 등 임대차를 둘러싼 다양한 분쟁을 소송보다 신속하고 저렴하게 조정으로 해결하도록 돕습니다.

조정은 강제가 아니지만 당사자가 합의하면 원만하게 분쟁을 끝낼 수 있어 유용합니다. 둘째, 대한법률구조공단(국번 없이 ☎132)에서는 임대차 관련 무료 법률 상담을 받을 수 있고, 요건을 갖추면 소송구조도 지원합니다.

셋째, 임대인의 갱신 거절이 정당한 사유에 해당하는지, 5% 초과 증액 요구가 위법한지 등 법적 판단이 필요한 경우에는 관련 사실관계와 증거(계약서, 통지 내역, 등기부 등)를 정리해 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다. 특히 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 실제로는 다른 사람에게 임대한 정황이 있는 경우처럼 손해배상이 문제 될 수 있는 상황이라면, 관련 증거를 확보해 두는 것이 중요합니다.

갱신·증액 문제는 시기(행사 기간 등)가 중요한 경우가 많으므로, 다툼이 예상되면 미루지 말고 일찍 상담해 자신의 권리와 대응 방법을 확인하는 것이 좋습니다. 각 기관의 이용 방법·요건은 공식 안내로 확인하고, 무엇보다 통지·행사 사실을 기록으로 남겨 두는 습관이 분쟁 예방과 대응에 도움이 됩니다.