전세사기·깡통전세 예방, 계약 전 등기부·근저당 확인

전세사기를 예방하는 가장 기본은 계약 전에 그 집의 등기사항증명서(등기부)를 발급받아 권리관계를 확인하는 것입니다. 부동산등기부는 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 외의 권리 — 저당권·전세권 등)로 구성됩니다.

먼저 갑구에서 임대인이 실제 소유자가 맞는지, 가압류·가처분·경매개시 등 소유권을 위협하는 사항이 없는지 확인합니다. 다음으로 을구에서 근저당권(집을 담보로 한 대출) 등 선순위 권리가 얼마나 설정되어 있는지 확인합니다.

등기사항증명서는 누구든지 인터넷등기소 등에서 수수료를 내고 발급·열람할 수 있으므로, 계약을 결정하기 전에 반드시 최신 등기부를 확인해야 합니다. 등기부에 근저당이 많이 잡혀 있거나 가압류 등이 있으면 그 집은 경매로 넘어갈 위험과 보증금을 못 받을 위험이 큽니다.

또 등기부상 소유자와 계약 상대(임대인)가 일치하는지 신분증으로 확인하고, 건축물대장으로 위반건축물 여부나 용도도 점검하는 것이 좋습니다. 요약하면 “계약 전 등기부(갑구·을구) + 소유자 확인”이 전세사기 예방의 출발점이며, 이 확인 없이 계약금을 보내는 것은 매우 위험합니다.

이른바 “깡통전세”란 보증금이 집값에 육박하거나 넘어서, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 전세를 말합니다. 집값 대비 빚(선순위 근저당 등)과 보증금의 합이 너무 크면, 경매 매각대금으로 선순위 채권자에게 배당하고 나면 임차인에게 돌아올 몫이 부족해지기 때문입니다.

이를 판단하려면 먼저 등기부 을구에서 선순위 근저당 등 담보채권의 채권최고액을 확인하고, 그 금액과 내가 낼 보증금을 더한 값이 그 집의 시세에 비해 과도하지 않은지 따져야 합니다. 예를 들어 선순위 채권과 보증금의 합이 시세에 가깝거나 넘으면 경매 시 보증금을 못 받을 위험이 큽니다.

집의 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 시세 정보 등으로 대략 확인할 수 있고, 신축 빌라 등은 시세 파악이 어려워 분양가·감정가에 의존하면 위험할 수 있으니 주의해야 합니다. 또한 하나의 건물에 다수의 임차인이 있는 다가구주택은 나보다 앞선 임차인들의 보증금 총액까지 고려해야 합니다.

요약하면 “선순위 채권 + (앞선 임차인 보증금) + 내 보증금”이 집값에 비해 과도하면 깡통전세를 의심해야 하며, 이런 집은 피하거나 반환보증 가입 등 안전장치를 반드시 확보해야 합니다. 시세·권리 판단이 어려우면 공인중개사나 전문가, 공식 기관의 도움을 받으세요.

임대차계약은 원칙적으로 임차주택의 소유자와 체결하는 것이 안전합니다. 임대인은 보통 소유자이지만, 소유자로부터 적법하게 임대할 권한을 받은 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

다만 소유자가 아닌 대리인과 계약할 때는 그 사람이 정말로 소유자를 대리할 권한이 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이를 위해 소유자 본인이 작성한 위임장과 소유자의 인감증명서를 요구해 대조하고, 위임 범위(임대차계약 체결·보증금 수령 권한 등)가 위임장에 명확히 적혀 있는지 확인해야 합니다.

특히 보증금을 대리인 계좌로 보내는 경우 위임장에 보증금 수령 권한까지 있는지 확인하고, 가능하면 소유자 본인 명의 계좌로 입금하는 것이 안전합니다. 소유자와 통화해 계약 사실과 조건을 직접 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

대리권 확인 없이 대리인과 계약하고 보증금을 보냈다가, 대리권이 없거나 위조된 서류였던 경우 보증금을 떼일 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다. 무자격자와의 계약, 이중계약(한 집을 여러 명에게 전세 놓는 것) 등은 대표적인 전세사기 수법이므로, 계약 상대의 신원과 권한을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

조금이라도 의심스러우면 계약을 미루고 소유자 본인 확인, 등기부 재확인, 전문가 상담을 거치는 것이 안전합니다.

전세사기·보증금 사고를 막기 위해 계약서에 안전장치가 되는 특약을 넣는 것이 좋습니다. 가장 중요한 것은 대항력 발생 시점과 관련한 특약입니다.

대항력은 전입신고 “다음 날”에 생기므로, 잔금·입주 당일에 임대인이 그 집을 담보로 대출을 받아 근저당을 설정하면 근저당이 임차인보다 앞서게 됩니다. 이를 막기 위해 “임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 담보권을 설정하거나 소유권을 변경하지 않는다.

이를 위반하면 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다”는 취지의 특약을 넣는 것이 좋습니다. 또한 “계약일 현재 등기부상 권리관계(근저당 등)가 계약서에 고지된 것과 다르지 않으며, 잔금 시까지 이를 유지한다”는 내용, “선순위 세금 체납이 없음을 확인한다”는 내용 등을 특약으로 둘 수 있습니다.

최근에는 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 임차인이 확인할 수 있는 제도가 마련되어 있어, 계약 전후로 임대인의 미납 세금(선순위가 될 수 있음)을 확인하는 것도 중요합니다. 다만 특약은 어디까지나 사후 대응의 근거일 뿐, 이미 사고가 난 뒤 완전한 회복을 보장하지는 않으므로, 특약과 함께 등기부 확인·반환보증 가입 등 예방 조치를 병행해야 합니다.

특약 문구가 애매하면 분쟁의 소지가 있으므로, 중요한 특약은 공인중개사나 전문가의 도움을 받아 명확히 작성하는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환보증(전세보증금반환보증)은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 반환해 주고, 이후 임대인에게 구상하는 제도입니다. 대표적으로 주택도시보증공사(HUG) 등에서 운영하며, 전세사기·깡통전세로 인한 보증금 미반환 위험을 실질적으로 덜어 주는 안전장치입니다.

반환보증에 가입해 두면 설령 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되더라도 보증기관을 통해 보증금을 회수할 수 있어, 특히 선순위 채권이 있거나 시세 파악이 어려운 집(신축 빌라 등)에서 유용합니다. 다만 반환보증은 가입 요건(주택의 종류·가격, 선순위 채권 비율, 보증한도 등)과 보증료가 있으므로, 자신의 계약이 가입 대상인지, 보증료는 얼마인지, 보증한도가 보증금을 충분히 커버하는지를 미리 확인해야 합니다.

가입 요건을 충족하지 못하는 집이라면 그 자체가 위험 신호일 수 있으므로 계약을 재고할 필요도 있습니다. 반환보증은 만능은 아니지만, 등기부 확인·특약 등 예방 조치와 함께 “최후의 안전망”으로 갖춰 두면 보증금 사고의 피해를 크게 줄일 수 있습니다.

구체적인 가입 대상·요건·보증료·신청 방법은 주택도시보증공사 등 보증기관의 공식 안내로 확인하는 것이 정확합니다. 보증 상품과 조건은 바뀔 수 있으니 계약 전에 최신 정보를 확인하세요.

네, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자에 따른 순위와 상관없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 “최우선”으로 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 §8). 이는 서민 임차인을 두텁게 보호하기 위한 제도로, 선순위 근저당이 있어 우선변제 순위가 늦더라도, 소액임차인이라면 일정액은 먼저 확보할 수 있게 해 줍니다.

최우선변제를 받으려면 ① 선순위 담보권자의 경매신청 등기 “전”에 대항요건(주택의 인도+전입신고)을 갖추고, ② 그 요건을 배당요구 종기까지 유지하며, ③ 경매·공매 절차에서 배당요구를 해야 합니다. 최우선변제 대상이 되는 소액임차인의 보증금 상한은 지역별로 다른데, 예컨대 서울특별시는 1억6천500만원 이하, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포시는 1억4천500만원 이하 등으로 시행령에 정해져 있습니다(그 밖의 지역은 더 낮음).

다만 이 상한 기준과 실제로 최우선변제 받는 “일정액”은 시행령 개정에 따라 바뀔 수 있으므로, 최신 금액은 주택임대차보호법 시행령이나 공식 안내로 반드시 확인해야 합니다. 또한 최우선변제는 보증금 전액이 아니라 “일정액”까지만 보호하므로, 소액임차인이라도 확정일자를 받아 우선변제권을 함께 확보해 두는 것이 안전합니다.

자신이 소액임차인에 해당하는지, 얼마를 보호받는지는 지역·시점에 따라 다르니 계약 전후로 확인하세요.

전세사기 피해가 의심되거나 이미 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면, 우선 자신의 권리부터 지키는 조치를 취해야 합니다. 첫째, 보증금을 돌려받기 전에는 함부로 이사·전출을 하지 말고 점유와 주민등록을 유지해 대항력을 지킵니다.

부득이 이사해야 하면 임대차 종료 후 임차권등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 유지한 뒤 이사합니다. 둘째, 임대차가 종료되었다면 보증금반환청구소송, 지급명령, 임차주택에 대한 경매신청 등의 법적 절차를 검토합니다.

셋째, 전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증기관(HUG 등)에 이행을 청구합니다. 넷째, 정부는 전세사기 피해자를 지원하기 위한 제도(전세사기 피해자 지원 관련 특별법에 따른 피해자 결정·지원 등)를 운영하고 있으므로, 자신이 지원 대상이 되는지 확인하고 신청을 검토합니다.

다섯째, 사기 정황이 있으면 수사기관에 고소·신고하는 방안도 있습니다. 무엇보다 이런 상황은 시간이 지날수록 대응이 어려워질 수 있으므로, 혼자 판단하기보다 대한법률구조공단(☎132), 주택도시보증공사, 지방자치단체의 전세피해지원센터 등 공식 기관에 문의해 자신의 상황에 맞는 절차와 지원을 정확히 안내받는 것이 중요합니다.

구체적인 피해자 지원 요건·절차는 제도와 시점에 따라 다르므로 반드시 공식 채널로 최신 정보를 확인하세요.