부부공동명의 양도세 계산, 10년 안에 팔면 이월과세로 날아간다

각자 몫으로 나눠 따로 계산합니다. 양도차익을 지분 비율대로 나눠 각자의 양도소득금액을 구하고, 여기서 기본공제를 빼고 세율을 적용합니다.

소득세법 제103조 제1항은 양도소득이 있는 거주자에 대해 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다고 정하고 있습니다. 사람 단위 공제라 부부 두 사람이면 두 번 적용됩니다.

세율도 각자의 과세표준에 매겨지므로, 한 사람에게 몰릴 때보다 낮은 누진 구간에 걸릴 수 있습니다. 이 두 가지가 공동명의의 실제 효과입니다.

다릅니다. 처음 취득할 때부터 부부가 각자 지분을 사서 등기했다면 각자의 취득가액이 그대로 인정됩니다.

이월과세를 걱정할 일이 없습니다. 반면 단독명의였다가 배우자에게 지분을 넘긴 경우는 그 지분이 증여받은 자산이 됩니다.

그래서 언제 넘겼는지가 계산을 좌우합니다. 소득세법 제97조의2가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자로부터 증여받은 자산에 대해 취득가액을 증여자의 취득 당시 금액으로 하도록 정하고 있기 때문입니다.

같은 공동명의라도 출발점이 다르면 결과가 다릅니다.

증여로 올려둔 취득가액이 사라집니다. 지분을 넘길 때는 그 시점의 평가액으로 증여가 이뤄지므로, 받은 쪽의 취득가액이 그 평가액이 될 것으로 기대합니다.

이월과세가 적용되면 그 기대가 무너집니다. 취득가액이 배우자가 원래 그 집을 살 때의 금액으로 되돌아가므로 양도차익이 그만큼 커집니다.

오래 보유해 값이 많이 오른 집일수록 차이가 큽니다. 다만 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입되므로 증여세가 완전히 버려지는 것은 아닙니다.

기간은 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다.

세 가지 예외가 조문에 있습니다. 소득세법 제97조의2 제2항은 첫째로 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위해 협의매수 또는 수용된 경우, 둘째로 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도에 해당하게 되는 경우, 셋째로 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 적은 경우를 들고 있습니다.

특히 셋째 예외는 납세자에게 불리해지지 않도록 하는 안전장치입니다. 이월과세가 오히려 세금을 줄이는 결과가 되면 적용하지 않습니다.

각자 합니다. 공동명의 주택을 팔면 지분을 가진 사람마다 자기 몫의 양도소득이 발생하므로 각자 양도소득세를 신고·납부합니다.

기본공제도 각자 적용받습니다. 다만 한 해에 다른 자산을 함께 팔았다면 주의할 점이 있습니다.

기본공제 250만원은 자산마다 주는 것이 아니라 과세기간별로 소득 구분에 따라 각각 연 250만원입니다. 같은 해에 부동산을 두 건 팔았다면 두 번이 아니라 한 번만 공제됩니다.

제103조 제2항은 감면소득금액이 있는 경우와 여러 자산을 양도한 경우의 공제 순서까지 정해두고 있습니다.