부부공동명의 변경 방법, 증여세 6억까지는 안 나오나?

지분 일부를 배우자에게 넘기는 등기입니다. 단독명의 주택의 지분을 배우자에게 이전하고 소유권 일부 이전 등기를 하면 공동명의가 됩니다.

세법에서 이 행위는 증여로 봅니다. 대가를 받지 않고 재산을 넘기기 때문입니다.

그래서 등기만 하면 끝나는 절차가 아니라 증여세 신고가 따라옵니다. 지분을 넘기는 쪽에 양도소득세가 붙지 않는 대신, 받는 쪽에 증여세 문제가 생기는 구조입니다.

취득세도 지분 이전에 대해 발생합니다.

배우자 공제가 6억원입니다. 상속세 및 증여세법 제53조는 거주자가 배우자로부터 증여를 받은 경우 6억원을 증여세 과세가액에서 공제한다고 정하고 있습니다.

넘기는 지분의 평가액이 6억원 이내라면 과세가액이 남지 않아 증여세가 계산되지 않습니다. 다만 조문 본문에 조건이 붙어 있습니다.

공제받을 금액과 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합한 금액이 6억원을 초과하면 그 초과하는 부분은 공제하지 않습니다. 즉 6억은 한 번의 한도가 아니라 10년을 통틀어 보는 한도입니다.

10년을 기다려야 합니다. 소득세법 제97조의2 제1항은 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자로부터 증여받은 자산의 양도차익을 계산할 때, 취득가액을 배우자가 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다고 정하고 있습니다.

이월과세라고 부릅니다. 증여받은 시점의 높은 평가액이 아니라 원래 배우자가 살 때의 낮은 금액이 취득가액이 되므로 양도차익이 커집니다.

명의를 나눠 절세하려던 효과가 사라지는 지점입니다. 기간은 등기부에 기재된 소유기간으로 계산합니다.

지분 이전에 대해 발생합니다. 증여로 부동산 지분을 취득하면 그에 대한 취득세 납세의무가 생깁니다.

세율과 과세표준 산정은 지방세법 취득세 규정을 따르며, 무상취득인지 유상취득인지, 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 이 글에서는 취득세율을 숫자로 단정하지 않습니다.

개인의 주택 수와 지역에 따라 적용 조문이 갈리기 때문입니다. 명의 변경을 결정하기 전에 관할 시·군·구 세무부서나 위택스에서 본인 사례의 세율을 확인하는 편이 정확합니다.

들어가는 비용과 줄어드는 세금을 견줘봐야 합니다. 나가는 쪽에는 취득세와 등기 비용, 그리고 6억원을 넘는 지분이라면 증여세가 있습니다.

들어오는 쪽에는 종합부동산세 절감과 양도소득세 기본공제 한 번 추가가 있습니다. 여기에 시간 조건이 붙습니다. 10년 안에 팔 계획이라면 이월과세로 양도세 효과가 사라지므로 종부세 절감만 남습니다.

반대로 오래 보유할 집이고 공시가격이 높아 종부세가 매년 나오는 경우라면 계산이 달라집니다. 결론을 일반화할 수 없어 숫자로 확인해야 합니다.