집 있어도 기초연금 되나요, 공시지가 확인과 대도시 농어촌 공제 차이

결론부터 말하면 집이 있다고 기초연금이 자동으로 막히는 것은 아닙니다. 기초연금법 시행규칙 제4조(재산의 소득환산액 산정방식)를 보면, 재산의 소득환산액은 재산가액을 더한 금액에서 부채를 뺀 후(그 뺀 후의 금액이 0보다 작은 경우에는 0으로 한다) 재산의 소득환산율을 곱한 금액을 12로 나눈 금액과 별도 항목을 더한 금액으로 정해집니다.

즉 집값(시가표준액) 전부가 그대로 소득으로 잡히는 게 아니라, 먼저 기본생활 유지에 필요하다고 고시된 기본재산액을 빼고, 남은 금액에만 재산의 소득환산율인 100분의 4를 곱한 뒤 그 금액을 12로 나눠 한 달치 소득으로 환산하는 구조입니다. 시행령 제3조가 정한 재산의 범위에는 지방세법 제104조제1호부터 제3호까지에 해당하는 토지, 건축물 및 주택이 포함되고, 이 재산가액은 시행규칙 제3조에 따라 지방세법 제4조의 시가표준액으로 산정합니다.

여기에 대출금ㆍ연체금 및 신용카드 미결제금액 같은 부채는 다시 빼주기 때문에, 집 한 채를 갖고 있어도 실제로 소득에 얹히는 금액은 시가표준액 자체보다 줄어드는 구조입니다. 다만 뺀 후의 금액이 0보다 작아지면 0으로 처리되므로, 기본재산액보다 집값이 낮다면 재산 환산액 자체가 0이 될 수도 있습니다.

결국 집이 있어도 받을 수 있는지는 시가표준액과 기본재산액, 부채까지 모두 넣어 직접 계산해봐야 정확히 나옵니다.

* 출처: 국가법령정보센터 — 기초연금법 시행규칙 제4조 (2026-09-19 확인)

공시지가라는 말 때문에 헷갈리기 쉬운데, 아파트에 살고 계시다면 확인해야 할 건 토지의 공시지가가 아니라 공동주택가격입니다. 기초연금법 시행규칙 제3조 제1항은 재산가액 산정방법을 조문별로 정리해 두었는데, 지방세법 제104조제1호부터 제3호까지에 해당하는 토지, 건축물 및 주택의 가액은 지방세법 제4조에 따른 시가표준액으로 산정한다고 규정합니다.

이 시가표준액을 확인할 수 있는 곳이 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)입니다. 다만 메뉴가 나뉘어 있어서 주의가 필요합니다.

화면에는 주택공시가격(공동주택ㆍ표준주택)과 토지공시지가(표준지ㆍ개별지)가 각각 다른 카드로 놓여 있는데, 아파트라면 주택공시가격 쪽의 공동주택가격을 봐야 합니다. 실제로 접속해 보면 2026년 7.1 기준 개별지공시지가 열람 및 의견제출 기간 2026.9.1~2026.9.22 라는 안내창이 먼저 뜨는데, 이건 토지 쪽 공지이므로 아파트 시가표준액 조회와는 별개로 보셔야 합니다.

메인화면에서 주택공시가격 카드를 눌러 들어가면 주소만 입력해도 내 아파트의 공동주택가격을 바로 조회할 수 있는 구조입니다.

• 부동산공시가격알리미 접속
• 주택공시가격 카드 선택
• 공동주택가격 메뉴로 이동
• 주소 입력 후 시가표준액 확인

* 출처: 국가법령정보센터 — 기초연금법 시행규칙 제3조 · 국토교통부 부동산공시가격알리미 (2026-09-19 확인)

다릅니다. 다만 이번에 확인한 문서에는 지역 구분만 나와 있고, 구간별 구체 공제 금액이 담긴 표까지는 확인하지 못했습니다.

순서대로 보면, 시행규칙 제4조제1호는 재산가액을 합산한 금액에서 기본생활의 유지에 필요하다고 보건복지부장관이 정하여 고시하는 기본재산액을 뺀다고 정하고 있고, 그 기본재산액을 지역별로 나눈 근거가 바로 고시 제8조(재산산정 기본재산가액 제외의 범위)입니다. 이 조문은 규칙 제4조제1항제1호에 따라 차감하는 기본재산한도액을 지역별로 다르게 정한다고 밝히면서 적용지역을 세 구간으로 나눕니다.

대도시는 특별시, 광역시의 「구」(도ㆍ농 복합군 포함)와 특례시, 중소도시는 도의 「시」와 세종특별자치시, 농어촌은 도의 「군」입니다. 같은 시가표준액의 집을 갖고 있어도 그 집이 대도시의 구에 있는지, 도의 군에 있는지에 따라 먼저 빼주는 기본재산액 자체가 달라진다는 구조는 이 조문만으로도 분명합니다.

다만 각 구간에서 실제로 얼마씩 공제해 주는지는 이번 고시 원문 조회에서 표 부분까지 확인하지 못했습니다. 정확한 공제액은 소득인정액을 직접 계산하는 화면에서 주소와 재산을 넣어 확인하시는 편이 안전합니다.

* 출처: 국가법령정보센터 — 기초연금 지급대상자 선정기준액ㆍ기준연금액 및 소득인정액 산정 세부기준 고시 제8조 (2026-09-19 확인)

단정하기는 이릅니다. 앞서 본 것처럼 기본재산액은 대도시ㆍ중소도시ㆍ농어촌 세 구간으로 나눠 고시되고, 지역 구분 자체가 도시 규모에 따라 나뉜다는 점은 고시 제8조에서 확인할 수 있습니다.

하지만 이사 한 번으로 유리해지는지는 그 지역의 실제 공제 금액과 새로 살 집의 시가표준액, 그리고 남아 있는 부채까지 다시 계산해봐야 알 수 있는 문제입니다. 특히 시행령 제3조가 정한 재산에는 주택뿐 아니라 이자ㆍ배당이 발생하는 금융재산, 차량가액 4천만원 이상인 자동차 등도 함께 들어가기 때문에, 집의 지역만 바꾼다고 전체 소득인정액이 그대로 낮아진다고 보장할 수는 없습니다.

게다가 기초연금 선정기준액 자체도 2026년 기준 배우자가 없는 노인가구는 월 소득인정액 2,470,000원, 배우자가 있는 노인가구는 3,952,000원으로 고시돼 있어서, 이 선을 넘는지 안 넘는지는 지역보다 전체 재산과 소득을 다 더해봐야 나오는 결과입니다. 이사를 검토하신다면 지역별 공제 기준과 함께 내 가구의 선정기준액부터 확인해두시는 게 먼저입니다.

* 출처: 국가법령정보센터 — 기초연금 지급대상자 선정기준액ㆍ기준연금액 및 소득인정액 산정 세부기준 고시 제2조 (2026-09-19 확인)